ユートピア式マンション評価マニュアル　Uｔopian Mansion

それっていったいどんなことだと思いますか。

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）がおこなったアンケート
「平成16年度 公庫融資を利用したマンションに関する満足度」によると、
全国３０００件以上の回答をまとめた結果、
１２．２％の人が何らかの不満を抱えています。

　　　　

上記の帯グラフは、満足度が比較的低い項目のみをあげてみました。

特に、音の問題は毎日のことでノイローゼやうつ病になることさえあります。

隣家の住人に直接申し入れると逆切れされ、かといって管理人は何もしてくれない。こんな不幸なことが多くのマンションで今も起こっています。

楽しく快適なマンション生活を夢見て引っ越してきたはずなのに、なんでこんなにも辛い日々を送らなければならないのでしょうか。

こうした状況に一旦陥ると、一人でいくら努力しても改善するのは難しいものです。どうしても我慢できない場合は、住み替えるしか仕方ありません。

でも、住み替えるといっても賃貸マンションのように簡単なことではありません。
分譲マンションを購入した以上、売却する必要があるからです。



いくらあなたが早く売却したいと思っても買手がつかなければどうしようもありません。

それでも早期に売却したいと思う（売り急ぐ）場合は、売却価格を大幅に値下げする必要に迫られます。

でもあまり売却価格を下げると、後の買換え物件が思うように購入できなくなります。ここで新たなるジレンマが加わり、二重苦でノイローゼが増幅されてしまうかもしれません。

夜も眠れないほど思案に暮れ、昼間は騒音に悩まされるしで、病気になりそうです。あなたも一歩間違えれば、こんな問題を抱えかねないのが、



あなたなら、この状況、誰が悪いのだと思われますか？
購入者に問題があるのでしょうか。いいえまったく違いますよ。

こんなマンションを平気で販売しているディベロッパーや建設会社にすべての責任があります。



今時、何千万円もする買物で、実物も見ないで絵や図面だけで契約を強いる殿様商売は他にはありえませんから。

しかも、建設には様々な偽装や欠陥がまかり通り、大きな地震が来るか壊さないと設計図どおり出来上がっているかどうかわからない有様。未だにすべてを包み隠す隠蔽体質。



完成前に販売するのは、販売側のリスクを購入者に押し付けているのと同じことです。

善良なる住民（購入者）の満足度をトップに考えない限り、国内では大手と言われているディベロッパーや建設会社も、世界的に見れば、所詮は二流、三流の企業です。（日本の住宅関連企業のなかで世界的に認められた企業はまったくありません。）



ここでさっき例にあげた二重苦の人の話を思い出してください。

こんな恐ろしい住宅事情を踏まえてでも、まだ、あなたがどうしてもマンションを購入したいと思うのなら、あなたに今できることは、



購入してからでは遅いのです。購入する前に考えてください。そして実行してください。

考えましたか？　マンションを購入しようとしているあなたのことですよ！

大きくは２つのことが考えられます。



あたりまえのことです。

この２つのことを念頭において、マンションを選べばノイローゼを回避できるでしょう。

そして、ダメマンション、クソマンションは売れなくなり、少しは住宅業界も淘汰され浄化されていくでしょう。

でもどうすれば、
遮音性などの問題が起き難い、買い換えたい時に、希望する価格で売却でき、毎日を楽しく、快適に暮らせるマンションを手に入れることができるのでしょう。


　　　　　　　

ユートピア式マンション評価マニュアルとは？

　こんにちは、万里紅葉です。

　私は、Ｕｔｏｐｉａｎ　Ｍａｎｓｉｏｎというサイトを運営しています。
　これまで数多くの新築分譲マンションを独自の基準で評価して、
　このサイトで公開してきました。

かつては、総合コンサルタント会社で固定資産税の土地評価システムを開発し、全国２００以上の自治体にシステムを導入してまいりました。

こうした仕事を通して、不動産の価格というものがどのようにして形づくられ、また、評価を実施する機関の立場の違いにより、同じ不動産でも価格が変わるという日本ならではの縦割り行政による弊害みたいなものも経験しました。

不動産は商品として販売されている場合の価格と、国や自治体が評価する場合の評価額には、大きな隔たりがあります。

国や自治体が評価する場合には、公示価格を基本とした相続税評価額や固定資産税評価額などがありますが、現在では、すべてが統一された評価基準に基づいて価格がつけられています。

一昔前までは、これらの価格間の調整がまったくされておらずバラバラな評価額が平気でまかり通っていた時代もありましたが、土地バブルを機に統一されました。

しかし、不動産会社がマンションなどにつけている販売価格は、上述の評価額とは性格をまったく異にするものです。

用地の購入価格は、購入時の様々な事情により大きく変動しますし、建設資材の物価も調達時期により変動します。

それに、宣伝費をいくら見込むのか、儲けをどの程度乗せるかで、販売価格は大きく変わります。



だからこそ、こういった販売サイドの思惑を取り除いた、土地の持つ本来の価値や、建物の値打ちを公的機関が行う評価手法を参考に独自に評価して、マンション同士を比較できるようなユートピア式マンション評価手法が必要になるのです。

それでは、ここで、このユートピア式マンション評価マニュアルにはどんなことが書いてあるのか、少し確かめてみましょう。
●専門家でなくとも専門的な評価ができる手法とは？
　・専門的でも分かりやすい評価基準
　・評価基準が具体的で常識的な知識で判断できる
　・誰がやっても同じ結果が導き出される
　・ブラックボックス的な要素がまったくない
　・専門家でないと判断できない項目はない
　・難しい計算をすることなく評価結果がスコアー化される
●マンションの価格を形成する６５個の要因はあなたにも判断できるものばかり
　・マンションの価格を本当に形成している要因とは？
　・不動産鑑定評価でも用いられている要因をやさしく噛み砕いて使用
　・きめ細い一つ一つの要因は誰にでも判断できる明確な基準で構成
　・あなたはこの具体的な要因を一つ一つ基準に則って評価するだけ
　・階層化された評価項目と要因群が複雑に絡み合う社会現象を解きほぐす
●マンションの本当の姿を浮き彫りにする６５個の要因とは？
　・６５個の要因を評価すれば霧が晴れるようにマンションの姿がはっきり見える
　・評価を進めるに従って完成後のマンションの姿が見えてくる
　・何が良くて何が悪いのかを明確に区分することで選択をやさしくする
　・立地の評価結果をみればマンション周辺の環境が瞼に浮かんでくる
　・建物の評価結果をみればマンションの輪郭が見えてくる
●あなたの概念や感覚を客観的なスコアーに置き換える評価とは？
　・曖昧模糊とした概念や感覚を明確な基準でスコアー化（数量化）する
　・言い換えればすべての要因を質的なものとして取り扱う
　・だからマンションをスコアー（点数）で比較したりランキングしたりできる
　・数量的に評価された項目でマンションを分類することもできる
　・評価結果を様々に組み合わせてマンションをグルーピングすることもできる
●マンションの本当の価値と価格のバランスを明らかにする
　・安くて質の高いマンションをみつけることができる
　・お金をどぶに捨てるような高くて質の低いマンションを見分けることができる
　・評価結果に見合った推計価格を自動的に計算してくれる（評価シート）
　・推計価格を実売価格と比較すれば買得かそうでないかが一目瞭然
　・マンションの評価結果と販売価格を統計的に処理して割り出した結果
●販売サイドの一方的な情報に依存せず独自で判断を下せる道具を持つ
　・販売サイドからの情報だけを鵜呑みにしない
　・販売サイドが隠蔽する不利な条件もちゃんと評価する
　・モデルルームだけをみて購入を決断するのは非常に危険なこと
　・あなたのほしいプランがモデルルームになっていない方がラッキー
　・モデルルームはそのマンションを代表していない
●情報を合理的に整理して評価することで結果的に大幅な時間短縮になる
　・必要な情報だけを合理的に収集して評価する
　・初めからマニュアルに沿って粛々と実行すれば何の苦労もなく最短でゴールへ
　・情報は複雑で多岐にわたっているが体系化された整理法ですっきりかたづく
　・何日もイジイジと悩んでいても時間の無駄この方法を導入して即決
　・多くの情報をスピーディに処理して評価しないといい物件は直ぐに完売する
●上がるマンションと下がるマンションいったい何がちがうのか？
　・思い通りの価格で売却できるマンションとは？
　・悲惨な買換えを経験しなくてすむマンションとは？
　・いわゆる”荒廃マンション”にいつまでもローンを払い続ける悪夢をみないため
　・リフォームできる建物とリフォームできない立地どっちが重要か？
　・立地評価の高いマンションは建物評価の低さをカバーできるが逆は？

マンションの購入を楽しみ、すばらしいゴールに辿り着くには、それなりの準備と道具が必要ということです。



専門家に頼って指導してもらうといっても、どこまで信用できるかわからないし、礼金も払わなければなりません。
（１件当たり同行なしで１〜３万円、同行ありの場合１件あたり６〜１０万円）

まずは、

が一番大事なこと。

このユートピア式マンション評価の実績は、Utopian Mansionのサイトで確認してみてください。

これまで、マンションを購入しようといくつかの物件を検討したことのある方なら、どのマンションがどう評価されているかをみれば少しは納得していただけるのではないでしょうか。

それでも納得のいかない方には、このユートピア式マンション評価マニュアルの内容を実行すればどんなことができるのか、その一例を以下に示しますので、じっくりと読んで確認してください。

とにかく価格の安いマンションを探しているが、安かろう悪かろうのマンションは絶対に購入したくないと思っているあなたが、確実に間違いなくお買得なマンションを見つけることができる情報整理術とは？
安くて質の高いマンションと、高くて質の低いマンションを比べると、何百万円もの差がつく場合があります。 安くて質の高いマンションを購入できればいいけど、逆に、高くて質の低いマンションを購入してしまったら、人生が台無しになってしまうほど辛いことです。 質の高さに見合った販売価格のマンションというのはごく稀で、ほとんどのマンションの価格は質とは無関係に、戦略的に販売サイドが一方的に値付けしているのが現実です。 だからこそ、マンションの本当の価値を見抜き、それに見合った本来の価格がいくらなのかを割り出さないと、購入後、家族で顔を見合してほんとうにいい買いものをしたと思えるようなマンションに出会うことはできません。
マンションのコストパフォーマンスを比較したいと思っても具体的に何をすべきかさっぱり分からなくても、定められた情報を集め整理し数量化して積上げることで、それに見合ったマンションの適正価格が計算できる方法とは？
マンションのコストパフォーマンスは、そのマンションの質を評価してそれに見合った価格を推計し、推計された価格と販売価格を比較することで判断することができます。 推計価格に比べて販売価格が安ければ、コストパフォーマンスが高いといえます。 逆の場合は、コストパフォーマンスが低いマンションであることが判明します。 それでは、この推計価格はどうやって割り出されるのでしょうか？（評価シートが必要です）
あれやこれやと無駄に右往左往して、いつまで経っても購入に踏み切れず多くの優良物件を見逃してきたかもしれない人でも、必要な情報だけを無駄なく集めて合理的に整理すれば、大幅な時間短縮が可能です。
必要な情報だけを合理的に収集して整理して評価することで、結果的にみて大幅な時間短縮ができます。 何日もイジイジと悩んでいても時間の無駄です。体系化された整理法を用いることで、複雑で多岐にわたるマンションの情報をスピーディに処理し、評価して結果を出さないと、優良物件はすぐに完売してしまいます。
マニュアルに沿って情報を集めさえすれば、なかなか買手がつかない悲惨な買換えを経験した人でも、資産価値の目減りが少ないマンションを見つけることができるマンション選定方法とは？
マンションを購入する際のキーマンはあなたでも、マンションを売却する場合のキーマンはあなたではなく、誰とも知れないマンションを買ってくれる他人がキーマンです。 つまり、あなたがいいと思って買ったマンションも、他の人から見ればどうみえるかは別です。 胃が痛くなるほど辛い思いで価格を下げないと売却できないマンションは、新築分譲される時点から既に潜在的な原因を抱えているものです。 このような原因を見極めることで、買い換えたい時に超スピーディにしかも価格を下げることなく売却できるマンションを見付けることができれば何の心配もいりません。
マンションの立地や建物についてどんな情報を収集して比較すべきか判断できない人でも、マンションの価格に大きく影響する要因を知ることで、効率的にマンションを比較できる方法とは？
マンションなどの価格の内訳を説明するための要因のことを専門的には価格形成要因と呼びますが、不動産鑑定評価の基本的な要因を採用することで、より専門的で信憑性に富んだ評価が可能になります。 とはいえ、一つ一つの評価要因は具体性に富み、専門家でなくとも常識的な知識で判断可能な明確な基準が設定されています。 このマニュアルに則って、合理的に整理・分類された項目を粛々と評価することにより、マンションを客観的なスコアー（点数）で比較し、ランキングすることも可能です。 また、評価項目を様々に組み合わせることでマンションを分類することもできます。
専門家でないとマンションを評価できないと思っている人でも、専門家がやるようにマンションの評価ができてしまう、そんな方法とは？
専門家にしかできない方法で評価された結果は、専門家でない多くの一般の人にとってはあまり役に立たず使えない情報です。 なぜなら、マンションを購入する多くの人は不動産の専門家ではないからです。 専門家でないあなたでも、専門家の判断基準が組み込まれた評価手法を利用することで、専門家のように評価ができる方法こそが本当に使えるマンション評価手法といえるのです。
このことを知らないために、マンション購入後の実生活で使い勝手に大きな差がでてしまう、間取り図の見方と計測の仕方とは？
間取り図は、マンション完成前にあなたが購入しようとする住戸の最も詳細な仕様を確認できる唯一の資料です。 部屋の間取りは住生活に最も身近な要素ですので時間をかけて徹底的に検討する必要があります。 間取り図上の数ミリの違いが実生活の使い勝手に大きな差をもたらすこともあります。 間取り図の正しい見方と計測の方法などを知っているのと知らないとでは、マンション選びに大きな差が出ます。
マンション購入の決め手はモデルルームだと思っている人は、販売サイドからの情報だけを鵜呑みにして、隠蔽された不利な条件を見過ごしているかもしれません。
モデルルームは多くの場合、非現実的でマンション全体を代表しているとはいえません。 モデルルームをみてその豪華さが気に入る人もいますが、マンションが完成して内覧会で実際に自分が購入した住戸をみてショックを受けることになります。 モデルルームはマンションを選ぶ決め手にはなりません。なぜなら、販売者は販売上都合の悪いことや不利なことは基本的に隠蔽します。 販売者の情報に依存せず、独立した立場で判断を下せる道具を持つ必要があります。
マンションの立地環境はリフォームできないが、住戸内の設備は後からでもリフォームすることができる。
マンション周辺の立地環境は変更したくても変更できません。逆に、マンションの建物は陳腐化しますが、周辺の環境はよほどのことがないかぎり変化しません。 駅に近いことや利便性が優れていること、環境が非常に良いことなどは、マンション購入後も大きく変化することはありません。こういうマンションは価格が大きく下落することもありません。 しかし、建物や設備が豪華でも周辺環境に問題のあるマンションは、建物や設備の陳腐化にともない価格も結構早く下落してしまうことがあります。
自分の好き嫌いだけでマンションを選ぼうとしている人の多くがおかしてしまう失敗とは？
人はそれぞれ好みが異なるため、あなたが気に入ったものを他の人も気に入るとは限りません。 好き嫌いは主観的なため様々に変動しブレたりするため、マンションの価格に影響を与えることはほとんどありません。 でも、この評価手法で取り上げた評価要因はマンションの価格に直結しており、大きく価格を左右させるものばかりです。 好き嫌いという感情は購入時には大きな要素かもしれませんが、売却時には何の意味も持たない場合が多いようです。
漠然と抱くイメージや概念、感覚を基準化してスコアー化することで、感覚的、主観的にしか物事を判断できない人でも、マンションを的確に評価して比較できる方法とは？
概念やイメージは言葉にしても比較することは難しいです。 だからこそ、曖昧模糊とした概念や感情を明確な評価基準でスコアー化（数量化）することができれば、あなたのイメージや概念でマンションを評価して比較することができます。 そうすることで、イメージや概念も客観的な裏づけを持ち、マンションの評価に生かすことができます。
完成していないマンションをみて判断するのは無理だと思っている人でも、評価を進めていくに従ってマンションの完成後の姿がありありと見えてくる、そんな評価手法とは？
６５個の要因をひたすら評価するだけで、覆われていた霧が晴れていくように、はっきりとマンションの姿が見えてきます。 立地の評価結果をみれば、周辺の環境が瞼に浮かんでくるでしょう。 また、建物の評価結果をみれば、完成後のマンションの建物が見えてくることでしょう。 評価を進めるに従って完成後のマンションの姿が浮き彫りになってきます。

評価シートは沢山のマンションを評価できて、自動的に推計価格を計算してくれます。