イトーピア茨木 上穂積の評価

イトーピア茨木 上穂積 ロゴ
中古マンション 大阪 ベランダ&バルコニーをパラダイスに! 2008年1月 UPDATE
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イトーピア茨木 上穂積

イトーピア茨木上穂積は、JR茨木駅から北へ徒歩で20分ほどの場所に建設されるマンションです。100m程先に、前面道路(通称産業道路)沿いにバス停があるので、茨木駅方面へはバスを利用するのが現実的でしょう。近くには、ファインフラッツ茨木 Bloomyというマンションも建設中です。マンションの立地するエリアは、用途地域が準工業地域であり、マンションの西隣や南側には倉庫や小規模な工場が多いようです。産業道路を挟んで東側には少し規模の大きな工場もあります。また、北隣には、パチンコやボウリング等の総合娯楽施設があります。そして、前面道路はかなりの交通量があるため、騒音や排気ガスの影響は避けられないと思われます。
日常の買物は、産業道路を700m程度南に下がった弁天下という交差点付近の商業施設が最寄になるようです。JR茨木駅周辺まで来れば豊富に商業施設がありますが、その場合、車や自転車あるいはバスの利用が必要かもしれません。
駅からは少し離れていますが、逆に、茨木ICや国道171号には近いです。車をよく利用する人にとっては便利な立地かもしれません。西側を名神高速道路が走っていますが、少し離れていることもあり、騒音や排気ガスの影響は少ないと思われます。

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マンションの評価を、より明確に判断できるようにレーダーチャートを使ってグラフ化してみます。
新築マンション「イトーピア茨木 上穂積」のレーダーチャート



グラフは、評価が満点でないと、どこかが欠けて彩色部分の面積が小さくなっていきます。
よって、どの評価に問題があるのかがすぐに判断できます。


イトーピア茨木 上穂積レーダーチャートは、立地評価では、前面道路条件や交通利便性は標準的な評価になりましたが、環境条件行政的条件は、交通量の多い道路に隣接していることや、工業系用途地域のため、倉庫や工場が多いこともあり、やや評価が下がりました。
建物の評価については、エクステリア・外観は、あまり特徴がなく標準的な評価になりました。共用施設の玄関や廊下については、エントランスホールが広く落ち着いた雰囲気であることや、エレベーターが2基ある点がプラス評価で満点になりました。住戸内の設備・性能については、廊下がゆったりしている点と、トイレ・バスルーム・洗面室等の評価が高いことや、日照や眺望が良さそうな点、バルコニーが広い点がプラス評価になりました。逆に、洋室が少し狭いプランが多い点がマイナスになりました。

なお、グラフ上での表現と評価項目との関係は以下のとおりです。
       立地評価−1 → (前面街路条件
       立地評価−2 → (交通利便性
       立地評価−3 → (環境条件
       立地評価−4 → (行政的条件

       建物評価−1 → (エクステリア・外観
       建物評価−2 → (玄関・廊下
       建物評価−3 → (設備・性能

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8 イトーピア茨木 上穂積のレーダーチャート F
7 イトーピア茨木 上穂積の基本情報 F
6 イトーピア茨木 上穂積の販売情報 F
5 イトーピア茨木 上穂積の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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イトーピア茨木 上穂積の基本情報

基本情報は、事業主や、敷地や建物の規模についての基本的な情報をまとめたもので、主観はまったく入っておらず100%客観的な情報です。

           <イトーピア茨木 上穂積の基礎情報>

項   目 情  報
所在地 茨木市上穂積4-28
敷地面積 3,659.04u
建築面積(建ぺい率)※ 1,885.61u(51.53%)
延床面積(容積率)※ 9,068.44u(247.84%)
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上14階建
総戸数 92戸
間取り 3LDK・4LDK
住居占有面積 70.06〜83.94u
駐車場 台数及び料金 94台(自走式80台、平面式14台、来客用2台)
0〜4,000円/月
自転車置場 184台 200円/月
バイク置場 34台(ミニバイク29台)
1,000・2,000円/月
トランクルーム なし
事業主(売主) 伊藤忠都市開発
販売代理店(提携) 潟Aクラス/伊藤忠ハウジング
設計・監理(総合企画) 鰹シ尾建築設計事務所
施工 株木建設
管理会社 伊藤忠アーバンコミュニティ
竣工予定 2008年10月下旬
連絡先 0120-024-146
ホームページアドレス http://www.ip-ibaraki.jp/index.html

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8 イトーピア茨木 上穂積のレーダーチャート F
7 イトーピア茨木 上穂積の基本情報 F
6 イトーピア茨木 上穂積の販売情報 F
5 イトーピア茨木 上穂積の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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イトーピア茨木 上穂積の販売情報

販売情報は、今回販売される戸数や価格及びスケジュール等についての情報を客観的にまとめたものです。よって、この情報も主観はまったく入っていません。

             <イトーピア茨木 上穂積の販売情報>

項   目 説 明
入居予定 2008年11月下旬
販売開始予定 2007年9月
モデルルーム公開予定 2007年8月下旬
販売方法 先着順(最新情報はトップページ
分譲戸数(今回) 11戸(最新情報はトップページ
販売価格(税込) 3LDK 3,050万円(70.08u)〜3,600万円(72.77u)
4LDK 3,740万円(82.11u)〜4,790万円(83.85u)
住居占有面積 70.06〜83.94u
バルコニー面積 12.40〜44.79u
ルーフバルコニー面積 57.55u
ポーチ面積
アルコーブ面積※ 未記載
管理費(月額) 12,110〜14,010円/月
修繕積立金(月額) 3,900〜4,700円/月
修繕積立金(一時金) 326,000〜391,000円

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8 イトーピア茨木 上穂積のレーダーチャート F
7 イトーピア茨木 上穂積の基本情報 F
6 イトーピア茨木 上穂積の販売情報 F
5 イトーピア茨木 上穂積の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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イトーピア茨木 上穂積の評価情報


立地評価−1  <マンション敷地の前面に接する街路条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
道路の幅員 16m 12m以上
 6m〜12m
 4m〜6m
 4m未満
+2
+1

−1
歩道の有無 両側 両・片側
なし
 0
−1
街路の配置
(整然で行き止まりがない)
幹線道路沿い 計画的で整然
無秩序・行き止まり

−1
街路樹の有無 ない ある
ない
+1
構造(勾配) 勾配ない 平坦・なだらか
急坂

−1
車両通行規制
(一方通行や中央分離帯等)
規制なし なし
ある

−1
通行量(車の出入りが簡単) かなりの渋滞 少ない
多い

−1
スコアー計 +1



 立地評価−2  <マンションの利便性を表わす交通接近条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
最寄り駅(駅の規模) JR茨木駅 特急が停車
急行が停車
普通しか停車
+1

−1
最寄り駅までの距離 徒歩17分 徒歩圏内
徒歩圏外
+1
バス停までの距離 徒歩2分 徒歩圏内
徒歩圏外

−1
市役所・支所までの距離 茨木市役所
まで徒歩22分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
小学校までの距離 徒歩で
市立春日小
まで3分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
郵便局までの距離 徒歩で
茨木春日郵便局
まで9分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
金融機関までの距離 三菱東京UFJ、
三井住友、りそな銀行
まで徒歩17分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
百貨店までの距離 松阪屋高槻店
まで6km
車10分圏内
車10分圏外
+1
大型店舗までの距離 マイカル茨木
まで1.8km
車10分圏内
車10分圏外
+1
商店街までの距離 春日商店街
まで徒歩14分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
コンビニエンスストアー
までの距離
徒歩で
ローソン
まで1分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
防災施設までの距離
(消防署、避難地等)
市立春日小
(避難所)
まで徒歩3分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
医療施設までの距離 大阪府済生会茨木病院
まで0.6km
車10分圏内
車10分圏外
+1
文化施設までの距離 市立中央図書館
まで0.4km
車10分圏内
車10分圏外
+1
スポーツ・交流施設
までの距離
茨木市立市民体育館
まで1.9km
車10分圏内
車10分圏外
+1
公園(都市計画)
までの距離
上穂積公園
まで徒歩4分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
インターチェンジ
までの距離
茨木ICまで0.3km 車10分圏内
車10分圏外
+1
幹線道路までの距離 国道171号
まで0.3km
車10分圏内
車10分圏外

−1
スコアー計 +9


 立地評価−3   <マンション周辺の環境条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
住宅地の種別※
(街並み、用途混在度)
住工混在 閑静な住宅地
普通の住宅地
商業施設が混在
工業施設が混在
+1


−1
商業地の種別※
(高層、低層、併用低層商業地域)
高層商業地
低層商業地
併用低層商業地
+1

−1
工場・倉庫の量 多い 少ない〜普通
多い

−1
未利用地の量 畑あり 少ない〜普通
多い

−1
建物の疎密度
(立て込み度合)
一般的 疎〜普通

−1
交通量(自動車) 多い 少ない〜普通
多い

−1
火葬場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
ゴミ焼却場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
し尿処理場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
ガスタンクとの接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
その他嫌悪施設との接近性(墓地・畜舎・変電所・高圧線等)※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
日照の状況 よい 良い〜普通
悪い

−1
騒音・振動の状況 道路の騒音 良い〜普通
悪い

−1
眺望・景観の状況 よい 良い〜普通
悪い

−1
スコアー計 −5


 立地評価−4 <マンションが立地するエリアの行政的条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
用途地域(都市計画) 準工業地域 住居・商業系・外
工業系

−1
防火地域(都市計画) 指定外 地域外
地域内

−1
地滑り・土石流・危険地域指定 指定なし 地域外
地域内

−1
スコアー計 −1

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8 イトーピア茨木 上穂積のレーダーチャート F
7 イトーピア茨木 上穂積の基本情報 F
6 イトーピア茨木 上穂積の販売情報 F
5 イトーピア茨木 上穂積の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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 建物評価−1  <エクステリア・外観>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
外観デザイン(建物) 特徴なし 良い
普通
悪い
+1

−1
ファサードデザイン
(正面入り口)
一般的 良い
普通
悪い
+1

−1
ガーデン・緑地のデザイン 提供公園 良い
普通
悪い
+1

−1
植栽の量と質 標準的 良い
普通
悪い
+1

−1
周辺との調和 周囲に寄与 良い
普通
悪い
+1

−1
駐車場(追加項目) ほとんど機械式 平置式
自走式
機械式・80%以下
+1

−1
スコアー計 +2


 建物評価−2  <共有エントランス・廊下>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
デザイン(エントランス) 落ち着きのある雰囲気 良い
普通
悪い
+1

−1
広さ及び設備 やや広い 良い
普通
悪い
+1

−1
セキュリティ ALSOK 考慮
無考慮

−1
エレベーターの配置 2基(46戸/基) 良い・普通
悪い

−1
廊下の配置 標準的 良い・普通
悪い

−1
バリアフリー 標準的 考慮
無考慮

−1
スコアー計 +2


 建物評価−3   <住戸内の設備・性能>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
玄関・ポーチ・アルコーブの広さ ポーチなし
アルコープあり
良い
普通
悪い
+1

−1
廊下・照明 廊下幅が
内寸88cm以上
良い
普通
悪い
+1

−1
キッチン設備 システムキッチン
2.4m以上
通路幅73cm以上
良い
普通
悪い
+1

−1
トイレ・バスルーム・洗面設備 トイレ標準以上の広さ
バスは1418以上、
洗面台は1m以上ある
良い
普通
悪い
+1

−1
リビングルーム 専有面積の21〜27% 良い
普通
悪い
+1

−1
洋室 どのプランも主寝室
7帖以下
良い
普通
悪い
+1

−1
遮音性(追加項目)
(床・天井・壁の構造)
外壁16cm
戸境壁?
スラブ床28cm
良い
普通
悪い
+1

−1
収納(納戸・クローゼット・押入) 専有面積の5〜9% 良い
普通
悪い
+1

−1
バリアフリー 標準的 考慮
無考慮

−1
日照・方位・風通し すべて南向き 良い
普通
悪い
+1

−1
バルコニーの広さと安全性 2m幅 良い
普通
悪い
+1

−1
眺望※ 良い 良い
普通
悪い
+1

−1
ペット※ 不明 評価なし
スコアー計 +4

<お勧めのルームプラン>

推奨できるプランを2つピックアップしました。

 ●Cタイプ 南向き (3LDK 72.40u)
   ・リビングダイニングは、専有面積の27%で約12.0帖ある。
    形が正方形でやや使いにくい。
   ・主寝室として6帖の洋間があが少し狭い。7帖は必要。
   ・収納率は専有面積の7%ある。1つのクロゼットと1つの
    ウォークインクローゼットに加え、和室の押入れと納戸。
   ・廊下は、内寸88cmあり、車椅子もOK。
   ・キッチンでは、システムキッチン幅2.4m、通路幅は77cm
    で標準的。食器棚と冷蔵庫を並べて置ける。
   ・浴室は1418(1.4m×1.8m)と標準的。
    洗面台は幅120cmあり広い。
   ・トイレの便器先端と扉や壁との距離は58cmと標準的。
   ・バルコニーは、幅2mあり広い。

 ●Fタイプ 南向き (3LDK 70.06u)
   ・リビングダイニングは、専有面積の26%で約11.0帖ある。
   ・主寝室として6帖の洋間があが少し狭い。7帖は必要。
   ・収納率は専有面積の9%ある。1つのクロゼットと1つの
    ウォークインクローゼットに加え、和室の
    ウォークスルークローゼットと廊下の物入れ。
   ・廊下は、内寸88cmあり、車椅子もOK。
   ・キッチンでは、システムキッチン幅2.5m、通路幅は74cm
    で標準的。食器棚と冷蔵庫を並べて置ける。
   ・浴室は1418(1.4m×1.8m)と標準的。
    洗面台は幅100cmで標準的。
   ・トイレの便器先端と扉や壁との距離は57cmと標準的。
   ・バルコニーは、幅2mあり広い。

 その他評価   <付帯施設>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
共用のルーム 集会室 評価なし
展望ラウンジや商業施設 評価なし
情報通信基盤
(インターネット等)
J:COM NET
光ファイバー
評価なし
その他 評価なし
スコアー計



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8 イトーピア茨木 上穂積のレーダーチャート F
7 イトーピア茨木 上穂積の基本情報 F
6 イトーピア茨木 上穂積の販売情報 F
5 イトーピア茨木 上穂積の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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建設現場(2007/11)


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駐車場は平置き式が最も利用しやすく、機械式は出し入れに手間がかかる。
イトーピア茨木 上穂積では多くが自走式で機械式に比べ使いやすい、住戸数の100%を確保している。因みに、自転車は住戸数の200%を確保しており多い。バイク置場は、全戸数の37%で多い。
前面道路
平成19年
相続税路線価/0.8
=188千円/u
平成19年
固定資産税路線価/0.7

=176千円/u
(公示価格ベースであるが、おおよその地価水準がわかる)
北側の道路
南側の道路
JR茨木駅
茨木市役所
春日小学校
マイカル茨木
春日商店街
ローソン
グルメシティ
大阪府済生会茨木病院
市立中央図書館
上穂積公園
西隣の倉庫
北隣の総合娯楽施設
近所の団地
ALSOKの警備システム
住戸内のセンサーが、火災などの異常を感知すると、オンラインによって緊急センターへ自動通報される。必要に応じて警察や消防署へも通報される。
防犯センサー
全住戸の窓(FIX窓・面格子付窓を除く)と玄関ドアにマグネット式の防犯センサーを設置。住戸内インターホンで防犯設定をオンにしている時に、窓等が開けられるとセンサーが反応し、住戸内のインターホン親機と玄関子機が警報を発するとともに、管理員室と警備会社に自動通報される。
アウトポール設計
構造柱をバルコニー側に出すことで、室内のコーナーに出っ張っていた柱型がなくなり、すっきりとした室内空間が実現し、家具の配置などがしやすくなる。
中空ボイドスラブ工法
床スラブの中に空洞部分を設け、軽量化して強度を上げる。そうすることで床スラブを支える小梁が天井から出っ張らず、すっきりと空間を実現。
壁・床・天井の構造
外壁の厚さは160mmと一般的。
戸境壁の構造は未記載。
コンクリートスラブは、ボイドスラブ工法を採用することで、厚さを280mmを確保している。
T−2サッシ
住戸のすべてのアルミサッシは、T-2(30等級)相当のサッシを採用。交差点等の騒音レベルが約80dBですので、窓を閉めると約50dB程度に軽減できる。50dBの騒音レベルは、静かな公園といったところ。
キッチンの基本
システムキッチンはオーソドックスな I 字型がもっとも使用しやすい。寸法は2.4m以上を採用している。通路幅は内寸で73cm程度しかないタイプもある。どのタイプも冷蔵庫と食器棚を並べて置ける。浄水器とディスポーザーが標準装備。
トイレ・バス・洗面
トイレは便器と前面の戸や壁との間隔はどのタイプも55cm以上ある。バスルームは1418(1.4m×1.8m)型以上が採用されている。シャワーフックはスライド式で便利。洗面台は幅1.0m以上ある。浴室にはミスとサウナ付の浴室暖房乾燥機がついている。
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住居専有面積の25%以上は必要。長方形が使いやすい。やや狭いプランもある。ガス温水床暖房。
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