マナーズヒル千里の評価

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中古マンション 大阪 ベランダ&バルコニーをパラダイスに! 2008年8月 UPDATE
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マナーズヒル千里

マナーズヒル千里は、阪急千里線と大阪モノレールが交差する山田駅から東南に10分程度歩いたところに、建設されるマンションです。徒歩の場合は、駅から閑静な一戸建て住宅街を通って抜けたあたりに立地しており、周辺はマンション街になっています。
マンションの前面道路は、出入口付近で直角に曲がっており、西側に続く道路はやや狭く坂道になっており、道路条件が少し悪いようです。
山田駅周辺には、大きな商業施設が揃っており日常の生活に必要なものはだいたい揃うと思われます。マンションの周辺では、徒歩5分程度北方向に行くと食料品中心のスーパーマーケットや医療施設、金融機関があり便利です。
マンション付近の道路には、建設反対ののぼりがたくさんでており、反対運動が盛んなようです。

なお、マナーズヒル千里のマンション評価ランキングは、マンション評価ランキング/分類/分析 Utopian Mansion Blog: 評価結果のまとめのページで確認できます。

    

    

マンションの評価を、より明確に判断できるようにレーダーチャートを使ってグラフ化してみます。

マナーズヒル千里のレーダーチャート




グラフは、評価が満点でないと、どこかが欠けて彩色部分の面積が小さくなっていきます。
よって、どの評価に問題があるのかがすぐに判断できます。

マナーズヒル千里レーダーチャートは、立地評価については、前面街路条件以外はどれもほぼ満点に近い評価になりました。利便性や環境にはまったく問題ないようですが、上述しましたように、前面道路の形体には問題があります。せめて北側からも抜けられる道路があれば良かったんですが、建設資材を運搬している道路が将来的にも利用できると随分と改善できると思われます。そうなると共用部の設計変更が必要になりますが。
建物の外観は、灰色と茶色のレンガ貼りでなかなか落ち着いた感じで好印象です。玄関やエクステリアのデザインや植栽の量もそれなりにいい評価です。住戸内の設備・性能は、やや標準的な評価になりました。

なお、グラフ上での表現と評価項目との関係は以下のとおりです。
       立地評価−1 → (前面街路条件
       立地評価−2 → (交通利便性
       立地評価−3 → (環境条件
       立地評価−4 → (行政的条件

       建物評価−1 → (エクステリア・外観
       建物評価−2 → (玄関・廊下
       建物評価−3 → (間取り・設備

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8 マナーズヒル千里のレーダーチャート F
7 マナーズヒル千里の基本情報 F
6 マナーズヒル千里の販売情報 F
5 マナーズヒル千里の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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マナーズヒル千里の基本情報

基本情報は、事業主や、敷地や建物の規模についての基本的な情報をまとめたもので、主観はまったく入っておらず100%客観的な情報です。

           <マナーズヒル千里の基礎情報>

項   目 情  報
所在地 吹田市山田西3-137
敷地面積 12,084.85u
建築面積(建ぺい率)※ 5,063.44u(41.90%)
延床面積(容積率)※ 28,879.34u(238.97%)
構造・規模 鉄筋コンクリート造  地下1階地上13階建て
総戸数 266戸
間取り 3LDK〜4LDK
住居占有面積 68.50〜118.75u
駐車場 台数及び料金 269台(自走式182/平面式78/専用平面6/来客者3)
0〜4,000円/月
自転車置場 532台(2段ラック式)  50〜100円/月
バイク置場 85台(ミニバイク69) 700〜1,500円/月
トランクルーム 全戸付
事業主(売主) 双日梶^双日都市開発
竃セ豊エンタープライズ/樺キ谷工コーポレーション
販売代理店(提携) 双日リアルネット梶^樺キ谷工アーベスト
設計・監理(総合企画) 樺キ谷工コーポレーション
施工 樺キ谷工コーポレーション
管理会社 双日総合管理
竣工予定 2007年6月下旬
連絡先 0120−787-266
ホームページアドレス www.manors-hill.com

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8 マナーズヒル千里のレーダーチャート F
7 マナーズヒル千里の基本情報 F
6 マナーズヒル千里の販売情報 F
5 マナーズヒル千里の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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マナーズヒル千里の販売情報

販売情報は、今回販売される戸数や価格及びスケジュール等についての情報を客観的にまとめたものです。よって、この情報も主観はまったく入っていません。

             <マナーズヒル千里の販売情報>

項   目 説 明
入居予定 2007年7月下旬
販売開始予定 2006年7月
モデルルーム公開予定 閉鎖
販売方法 完売(2008年7月)
分譲戸数(今回)
販売価格(税込)     3LDK 2,900万円(68.50u)〜4,000万円(77.57u)
    4LDK 3,500万円(80.56u)〜6,400万円(118.57u)
住居占有面積 68.77〜118.75u
バルコニー面積 11.40〜28.28u
ルーフバルコニー面積 36.58〜53.13u
ポーチ面積 2.40〜16.39u
アルコーブ面積※ 0.75〜2.52u
管理費(月額) 9,560〜16,510円/月
修繕積立金(月額) 3,440〜5,940円/月
修繕積立金(一時金) 192,600〜332,500円

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8 マナーズヒル千里のレーダーチャート F
7 マナーズヒル千里の基本情報 F
6 マナーズヒル千里の販売情報 F
5 マナーズヒル千里の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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マナーズヒル千里の評価情報


立地評価−1  <マンション敷地の前面に接する街路条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
道路の幅員 約12m弱 12m以上
 6m〜12m
 4m〜6m
 4m未満
+2
+1

−1
歩道の有無 両側に歩道 両・片側
なし
 
−1
街路の配置
(整然で行き止まりがない)
急なカーブ 計画的で整然
無秩序・行き止まり

−1
街路樹の有無 道路に植栽なし ある
ない
+1
構造(勾配) 若干の勾配あり 平坦・なだらか
急坂

−1
車両通行規制
(一方通行や中央分離帯等)
どちらにでも出られる なし
ある

−1
通行量(車の出入りが簡単) 出入に注意が必要 少ない
多い

−1
スコアー計 −1



 立地評価−2  <マンションの利便性を表わす交通接近条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
最寄り駅(駅の規模) 阪急千里線
大阪モノレール
山田駅
特急が停車
急行が停車
普通しか停車
+1

−1
最寄り駅までの距離 徒歩で9分 徒歩圏内
徒歩圏外
+1
バス停までの距離 徒歩で7分 徒歩圏内
徒歩圏外

−1
市役所・支所までの距離 徒歩で山田出張所
まで13分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
小学校までの距離 徒歩で
市立西山田小
まで7分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
郵便局までの距離 徒歩で
山田駅前局
まで8分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
金融機関までの距離 徒歩で
りそな銀行まで4分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
百貨店までの距離 車で10分圏内
千里阪急店・大丸
2.6km
車10分圏内
車10分圏外
+1
大型店舗までの距離 車で10分圏内
デュー阪急
0.8km
車10分圏内
車10分圏外
+1
商店街までの距離 千中パル
2.6km
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
コンビニエンスストアー
までの距離
徒歩で
ローソンまで6分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
防災施設までの距離
(消防署、避難地等)
徒歩で
市立西山田中
(一時避難所)
まで6分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
医療施設までの距離 車で10分圏内
府立千里
救命救急センター
まで1.1km
車10分圏内
車10分圏外
+1
文化施設までの距離 車で10分圏内
市立山田図書館
まで1.0km
車10分圏内
車10分圏外
+1
スポーツ・交流施設
までの距離
車で10分圏内
市立山田市民体育館
まで0.3km
車10分圏内
車10分圏外
+1
公園(都市計画)
までの距離
徒歩で
王子公園まで5分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
インターチェンジ
までの距離
車で10分圏内
吹田ICまで1.5km
車10分圏内
車10分圏外
+1
幹線道路までの距離 車で10分圏内
中央環状線
まで0.9km
車10分圏内
車10分圏外

−1
スコアー計 +12


 立地評価−3   <マンション周辺の環境条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
住宅地の種別※
(街並み、用途混在度)
マンション街 閑静な住宅地
普通の住宅地
商業施設が混在
工業施設が混在
+1


−1
商業地の種別※
(高層、低層、併用低層商業地域)
商業地ではないので
無評価
高層商業地
低層商業地
併用低層商業地
+1

−1
工場・倉庫の量 ほとんどない 少ない〜普通
多い

−1
未利用地の量 北側は
一戸建て分譲予定
少ない〜普通
多い

−1
建物の疎密度
(立て込み度合)
建物間には余裕がある 疎〜普通

−1
交通量(自動車) 時間帯による 少ない〜普通
多い

−1
火葬場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
ゴミ焼却場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
し尿処理場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
ガスタンクとの接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
その他嫌悪施設との接近性(墓地・畜舎・変電所・高圧線等)※ 東側に墓地あり 100m圏外
100m圏内

−1
日照の状況 普通 良い〜普通
悪い

−1
騒音・振動の状況 静か 良い〜普通
悪い

−1
眺望・景観の状況 普通 良い〜普通
悪い

−1
スコアー計 −1


 立地評価−4  <マンションが立地するエリアの行政的条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
用途地域(都市計画) 第1種中高層住居専用地域、第1種低層住居専用地域 住居・商業系・外
工業系

−1
防火地域(都市計画) 指定されていない 地域外
地域内

−1
地滑り・土石流・危険地域指定 指定されていない 地域外
地域内

−1
スコアー計 ±0

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8 マナーズヒル千里のレーダーチャート F
7 マナーズヒル千里の基本情報 F
6 マナーズヒル千里の販売情報 F
5 マナーズヒル千里の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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 建物評価−1  <エクステリア・外観>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
外観デザイン(建物) 2色のタイル貼りで
落ち着いた感じ
(予想図)
良い
普通
悪い
+1

−1
ファサードデザイン
(正面入り口)
標準的(予想図) 良い
普通
悪い
+1

−1
ガーデン・緑地のデザイン 多彩な庭園
(予想図)
良い
普通
悪い
+1

−1
植栽の量と質 標準的 良い
普通
悪い
+1

−1
周辺との調和 マンション街 良い
普通
悪い
+1

−1
駐車場(追加項目) ほとんど自走式 平置式
自走式
機械式・80%以下
+1

−1
スコアー計 +3


 建物評価−2  <エントランス・廊下>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
デザイン(エントランス) 石やタイルの組合せ
(予想図)
良い
普通
悪い
+1

−1
広さ及び設備 ゆったり 良い
普通
悪い
+1

−1
セキュリティ 管理スタッフが常時
マンション内に待機
考慮
無考慮

−1
エレベーターの配置 4基(67戸に1基) 良い・普通
悪い

−1
廊下の配置 エレベーターまで遠い
住戸がある
良い・普通
悪い

−1
バリアフリー 共用部分の段差
はないようである
考慮
無考慮

−1
スコアー計


 建物評価−3  <住戸内の間取り・設備>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
玄関・ポーチ・アルコーブの広さ 標準的 良い
普通
悪い
+1

−1
廊下・照明 標準的な広さ 良い
普通
悪い
+1

−1
キッチン設備 標準的 良い
普通
悪い
+1

−1
トイレ・バスルーム・洗面設備 トイレ広く防音仕様
バス・洗面もゆったり
良い
普通
悪い
+1

−1
リビングルーム 専有面積の21〜29% 良い
普通
悪い
+1

−1
洋室 6〜10帖 良い
普通
悪い
+1

−1
遮音性(床・天井・壁構造)
(追加項目)
二重天井 良い
普通
悪い
+1

−1
収納(納戸・クローゼット・押入) 専有面積の5〜8% 良い
普通
悪い
+1

−1
バリアフリー 標準的なバリアフリー 考慮
無考慮

−1
日照・方位・風通し 西向き住戸あり 良い
普通
悪い
+1

−1
ベランダの広さと安全性 一般的な広さ 良い
普通
悪い
+1

−1
眺望※ 良い 良い
普通
悪い
+1

−1
ペット※ 不明 評価なし
スコアー計 +3


 その他評価   <付帯施設>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
コンシャルジェ、
パーティルーム(集会所)
キッズルーム
ライブラリー
ゲストルーム
様々な施設がある 評価なし
展望ラウンジや商業施設 なし 評価なし
情報通信基盤
(インターネット等)
 光ファイバー  評価なし  0 
 マンションコージェネ
システム
天然ガスによりマンション内で自家発電し、生じる廃熱も活用。主として共用部で利用する。 評価なし
スコアー計



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建設現場(2006/06)


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駐車場は平置き式が最も利用しやすく、機械式は出し入れに手間がかかる。
マナーズヒル千里ではほとんどが自走式で、機械式に較べると格段に使い勝手がいい。しかし、自走式の駐車場は建物に威圧感がある。また、確保されている駐車台数は戸数の100%と多い。因みに、自転車は200%で多い。バイク置場は、85台で十分な台数。
前面道路

平成17年
相続税路線価/0.8
=194千円/u
固定資産税路線価/0.7
=194千円/u
(公示価格ベースであるが、おおよその地価水準がわかる)
住宅地に繋がる坂道
山田駅
(阪急千里線)
(大阪モノレール)
駅前ターミナル
山田駅前郵便局
阪急Dew
いかりスーパー
市立山田市民体育館
王子公園
王子池
前面道路も東方向に
行くと拡幅されている
東側の山田駅に向う道路
北側の建設用道路
アウトフレーム工法
逆梁工法
アウトフレーム工法は柱と大梁を住戸の外側にずらすことで部屋内の出っ張りがなくなる。また、逆梁工法は、床スラブの上に大梁をもってくることでベランダのサッシを天井まで引き上げられる
PRCスラブ・アンボイド
工法
床スラブの中に両端を強く引っ張った鋼線を通すことで、スラブのたわみを抑える。しかし、振動は抑えられない。
二重壁・天井
コンクリート壁の両面に二重壁を設ける場合、壁とコンクリートの隙間が狭すぎると、太鼓現象といって、音を増幅させてしまう現象が確認されています。この現象はコンクリートに石膏ボードをボンドで貼り付けるGL工法で多数見られたため、どこのデベロッパーでも界壁はコンクリートクロス直貼りか、S1工法という石膏ボードの中空なしで貼り付ける工法を採用しているようです。
二重天井はスラブと石膏ボードの間に空間を作りグラスウール等を充填しることで、遮音・断熱効果があります。
非耐力壁スリット
壁と構造柱を完全につなぐと、地震時の振動で柱部分に大きな負荷がかかり柱が破断する恐れがあります。そこで、荷重のかからない非耐力壁と柱の間にスリットを設けることで、地震時の衝撃を吸収し、躯体構造への負荷を軽減させます。
耐震枠付玄関ドア
玄関ドアとドア枠との間に隙間を設けて、万一の地震の際にドア枠にかかる荷重を吸収・緩和し、ドア枠に多少の変形が生じても、開閉をスムーズに行えるようにします。
コージュネシステム
天然ガスで自家発電し,電気を起こして,その熱からお湯と蒸気を取り出しエネルギーとして利用するシステムのこと。
24時間有人管理
24時間機械監視
管理スタッフが常時マンション内に待機している、昼間は受付やコンシェルジュ業務に当たりつつ館内の異常や不審な入館者などをチェックします。夜間は敷地内を巡回して、万一の火災や事故、外部からの侵入に備えます。また、各住戸のセキュリティインターホンおよび共用施設の防犯センサーを、集中監視センターで24時間チェックします。エレベーターなどの異常はもちろんのこと、私邸内の火災やガス漏れ、緊急警報もすばやくキャッチし、緊急スタッフが適切に対処します。(アウル24)
インターネットホーム
セキュリティ(アイルス)
インターネットを活用して、住まいを遠隔監視できる大阪ガスセキュリティサービスの防犯システムです。住戸内の防犯センサーと携帯電話を接続して、留守宅で不正侵入などの異常が発生した場合、携帯メールで住人にお知らせすると同時に、警備員が現地で対応します。留守中の防犯防災に威力を発揮するほか、子供の帰宅を携帯電話に通知したり、警戒モードのセット・リセットが外出先からでも簡単にできる便利なシステムです。
廊下手摺下地補強
将来手摺を取り付けやすいよう、廊下やトイレなどの壁下地を補強してある。
キッチンの基本
システムキッチンはオーソドックスなI字型がもっとも使用しやすい。また、寸法は2.4mあるとゆったりする。通路幅は内寸で75cm〜80cmで、標準的。冷蔵庫と食器棚を一列に置けないタイプもある。
トイレ・バス・洗面
トイレは便器と前面の戸や壁との間隔が58〜70cmと広い。バスルームは1418(1.4m×1.8m)〜1620と広い。シャワーフックがスライド式で便利。洗面台は幅1.2m以上でゆったりしている。
リビングの広さ
住居専有面積の25%以上は必要。長方形が使いやすい。狭いタイプもある。
洋室の広さ
主寝室として使用するならば、7帖以上は必要。6帖しかないタイプもある。
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