アリスト豊中清風荘の評価

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中古マンション 大阪 ベランダ&バルコニーをパラダイスに! 2007年4月 UPDATE
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アリスト豊中清風荘

アリスト豊中清風荘は、阪急蛍池駅から徒歩で北に10分程度行ったところに建設されるマンションです。また、阪急石橋駅大阪モノレール柴原駅にも徒歩で10分余りで到達できます。蛍池駅からは国道176号に沿って北上しますが、朝夕は交通量が結構あります。
マンション立地する地区は、幹線道路に面しているため、道路沿いには自動車販売店や事務所等があります。西方には、阪急電車の軌道に沿って阪急電鉄の変電所があります。国道と鉄道に挟まれたおよそ幅100mくらいのエリア内にマンションが建っており、そして、南側にはこのエリアを塞ぐかのように中央環状線中国道の高架があり、3方向からの騒音や振動の影響は少なからずあるものと思われます。
日常の買物は、蛍池駅周辺や石橋駅周辺の商業施設で十分まかなえるものと思われます。また、近くにはコーナンやコンビニエンスストアもあり便利です。

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マンションの評価を、より明確に判断できるようにレーダーチャートを使ってグラフ化してみます。

新築マンション「アリスト豊中清風荘」のレーダーチャート


グラフは、評価が満点でないと、どこかが欠けて彩色部分の面積が小さくなっていきます。
よって、どの評価に問題があるのかがすぐに判断できます。



アリスト豊中清風荘レーダーチャートは、立地評価交通利便性前面街路条件は満点に近い評価になりましたが、他の立地条件は少し評価が下がりました。交通利便性は、徒歩10分程度でが3つも利用できる点などがプラス評価となりました。逆に、環境条件は鉄道軌道、幹線道路及び変電所に近いことや、行政的条件では、準防火指定地区内にあることなどがマイナス評価になりました。
建物の評価は、エクステリア・外観、エントランス等については、植栽が少ないことや機械式駐車場等の共用施設の評価がやや下がりました。住戸内の設備・性能は、ポーチや廊下がゆったりしている点や、主寝室が広い点や、眺望がよさそうな点はプラス評価でしたが、外壁や戸境壁の構造についてはマイナス評価になりました。

なお、グラフ上での表現と評価項目との関係は以下のとおりです。
       立地評価−1 → (前面街路条件
       立地評価−2 → (交通利便性
       立地評価−3 → (環境条件
       立地評価−4 → (行政的条件

       建物評価−1 → (エクステリア・外観
       建物評価−2 → (玄関・廊下
       建物評価−3 → (設備・性能

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8 アリスト豊中清風荘のレーダーチャート F
7 アリスト豊中清風荘の基本情報 F
6 アリスト豊中清風荘の販売情報 F
5 アリスト豊中清風荘の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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アリスト豊中清風荘の基本情報

基本情報は、事業主や、敷地や建物の規模についての基本的な情報をまとめたもので、主観はまったく入っておらず100%客観的な情報です。

           <アリスト豊中清風荘の基礎情報>

項   目 情  報
所在地 豊中市清風荘1-3
敷地面積 1,899.15u
建築面積(建ぺい率)※ 736.92u(38.80%)
延床面積(容積率)※ 5,252.61u(276.58%)
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上11階建
総戸数 64戸
間取り 2LDK・3LDK・4LDK
住居占有面積 63.66〜87.76u
駐車場 台数及び料金 32台(機械式2〜3段29台/平面3台) 8,000〜15,000円/月
自転車置場 128台(2段ラック式118台/平面10台) 100〜300円/月
バイク置場 18台(ミニバイク)  1,000円/月
トランクルーム 全戸付
事業主(売主) 日本レイト
販売代理店(提携)
設計・監理(総合企画) 樺キ谷工コーポレーション
施工 樺キ谷工コーポレーション
管理会社 樺キ谷工コミュニティ
竣工予定 2007年8月下旬
連絡先 0120-445-188
ホームページアドレス http://www.reit.co.jp/bunjyo/mansion/seifuso/

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8 アリスト豊中清風荘のレーダーチャート F
7 アリスト豊中清風荘の基本情報 F
6 アリスト豊中清風荘の販売情報 F
5 アリスト豊中清風荘の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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アリスト豊中清風荘の販売情報

販売情報は、今回販売される戸数や価格及びスケジュール等についての情報を客観的にまとめたものです。よって、この情報も主観はまったく入っていません。

             <アリスト豊中清風荘の販売情報>

項   目 説 明
入居予定 2007年9月下旬
販売開始予定 2007年2月
モデルルーム公開予定 2007年2月中旬
販売方法 先着順(最新情報はトップページ
分譲戸数(今回) 24戸(最新情報はトップページ
販売価格(税込) 2LDK       2,670万円〜2,880万円(63.66u)
3LDK 3,010万円(71.52u)〜3,440万円(75.22u)
4LDK 3,710万円(86.43u)〜4,680万円(87.76u)
住居占有面積 63.66〜87.76u
バルコニー面積 10.18〜16.24u
ルーフバルコニー面積 44.01u
ポーチ面積 3.26〜5.15u
アルコーブ面積※ 2.49〜3.94u
管理費(月額) 7,120〜9,790円/月
修繕積立金(月額) 3,210〜4,410円/月
修繕積立金(一時金) 321,000〜441,000円

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8 アリスト豊中清風荘のレーダーチャート F
7 アリスト豊中清風荘の基本情報 F
6 アリスト豊中清風荘の販売情報 F
5 アリスト豊中清風荘の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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アリスト豊中清風荘の評価情報


立地評価−1  <マンション敷地の前面に接する街路条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
道路の幅員 11.91m 12m以上
 6m〜12m
 4m〜6m
 4m未満
+2
+1

−1
歩道の有無 両側 両・片側
なし
 0
−1
街路の配置
(整然で行き止まりがない)
北側道路は行止り 計画的で整然
無秩序・行き止まり

−1
街路樹の有無 ない ある
ない
+1
構造(勾配) ない 平坦・なだらか
急坂

−1
車両通行規制
(一方通行や中央分離帯等)
規制なし なし
ある

−1
通行量(車の出入りが簡単) 時間により渋滞 少ない
多い

−1
スコアー計 +1



 立地評価−2  <マンションの利便性を表わす交通接近条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
最寄り駅(駅の規模) 阪急蛍池駅 特急が停車
急行が停車
普通しか停車
+1

−1
最寄り駅までの距離 徒歩で9分 徒歩圏内
徒歩圏外
+1
バス停までの距離 バス停まで徒歩1分 徒歩圏内
徒歩圏外

−1
市役所・支所までの距離 徒歩で蛍池市民
サービスコーナー
まで10分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
小学校までの距離 徒歩で
市立刀根山小まで9分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
郵便局までの距離 徒歩で
池田石橋四郵便局
まで6分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
金融機関までの距離 徒歩で三井住友、
三菱東京UFJ銀行
まで12分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
百貨店までの距離 川西阪急百貨店
まで4.9km
車10分圏内
車10分圏外
+1
大型店舗までの距離 コープ蛍池店
まで0.8km
車10分圏内
車10分圏外
+1
商店街までの距離 徒歩で
石橋赤い橋商店街
まで10分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
コンビニエンスストアー
までの距離
徒歩で
ローソンまで4分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
防災施設までの距離
(消防署、避難地等)
徒歩で市立石橋南小
(一時避難所)
まで3分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
医療施設までの距離 市立豊中病院
まで0.9km
車10分圏内
車10分圏外
+1
文化施設までの距離 市立蛍池図書館
まで0.8km
車10分圏内
車10分圏外
+1
スポーツ・交流施設
までの距離
市立柴原体育館
まで1.1km
車10分圏内
車10分圏外
+1
公園(都市計画)
までの距離
徒歩で
石橋駅前公園まで8分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
インターチェンジ
までの距離
池田ICまで0.7km 車10分圏内
車10分圏外
+1
幹線道路までの距離 国道176号に接する 車10分圏内
車10分圏外

−1
スコアー計 +13


 立地評価−3   <マンション周辺の環境条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
住宅地の種別※
(街並み、用途混在度)
幹線道路沿い 閑静な住宅地
普通の住宅地
商業施設が混在
工業施設が混在
+1


−1
商業地の種別※
(高層、低層、併用低層商業地域)
商業地ではないので
評価なし
高層商業地
低層商業地
併用低層商業地
+1

−1
工場・倉庫の量 事務所や車販売店 少ない〜普通
多い

−1
未利用地の量 ない 少ない〜普通
多い

−1
建物の疎密度
(立て込み度合)
建てこんでいない 疎〜普通

−1
交通量(自動車) かなり渋滞する場合
がある
少ない〜普通
多い

−1
火葬場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
ゴミ焼却場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
し尿処理場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
ガスタンクとの接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
その他嫌悪施設との接近性(墓地・畜舎・変電所・高圧線等)※ 西に変電所 100m圏外
100m圏内

−1
日照の状況 西向き 良い〜普通
悪い

−1
騒音・振動の状況 阪急電車と国道 良い〜普通
悪い

−1
眺望・景観の状況 間近に建物がなく良好 良い〜普通
悪い

−1
スコアー計 −3


 立地評価−4 <マンションが立地するエリアの行政的条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
用途地域(都市計画) 第1種住居地域
第2種住居地域
第2種高度地区
住居・商業系・外
工業系

−1
防火地域(都市計画) 準防火地域 地域外
地域内

−1
地滑り・土石流・危険地域指定 指定なし 地域外
地域内

−1
スコアー計 −1

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8 アリスト豊中清風荘のレーダーチャート F
7 アリスト豊中清風荘の基本情報 F
6 アリスト豊中清風荘の販売情報 F
5 アリスト豊中清風荘の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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 建物評価−1  <エクステリア・外観>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
外観デザイン(建物) 白いタイルのストライプ
が印象的
良い
普通
悪い
+1

−1
ファサードデザイン
(正面入り口)
一般的 良い
普通
悪い
+1

−1
ガーデン・緑地のデザイン 一般的 良い
普通
悪い
+1

−1
植栽の量と質 少ない 良い
普通
悪い
+1

−1
周辺との調和 標準的 良い
普通
悪い
+1

−1
駐車場(追加項目) 全住戸の50%
機械式
平置式
自走式
機械式・80%以下
+1

−1
スコアー計 −1


 建物評価−2  <共有エントランス・廊下>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
デザイン(エントランス) 標準的 良い
普通
悪い
+1

−1
広さ及び設備 標準的 良い
普通
悪い
+1

−1
セキュリティ アウル24 考慮
無考慮

−1
エレベーターの配置 1基(64戸/基) 良い・普通
悪い

−1
廊下の配置 標準的 良い・普通
悪い

−1
バリアフリー 共用部に階段少ない 考慮
無考慮

−1
スコアー計 −1


 建物評価−3   <住戸内の設備・性能>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
玄関・ポーチ・アルコーブの広さ ポーチ3.26u以上
アルコープ2.49u以上
良い
普通
悪い


−1
廊下・照明 廊下幅が
内寸87cm以上
良い
普通
悪い
+1

−1
キッチン設備 2.25〜2.7m
通路78〜84cm
良い
普通
悪い
+1

−1
トイレ・バスルーム・洗面設備 トイレやや狭いタイプあり
バスは1418以上、
洗面台も1.0m以上ある
良い
普通
悪い
+1

−1
リビングルーム 専有面積の23〜28% 良い
普通
悪い
+1

−1
洋室 主寝室7〜7.2帖の
部屋がある
良い
普通
悪い
+1

−1
遮音性(追加項目)
(床・天井・壁の構造)
外壁厚125mm
戸境壁が2重壁構造
良い
普通
悪い
+1

−1
収納(納戸・クローゼット・押入) 専有面積の4〜8%と
少し狭い住戸あり
良い
普通
悪い
+1

−1
バリアフリー 標準的 考慮
無考慮

−1
日照・方位・風通し 西向き 良い
普通
悪い
+1

−1
バルコニーの広さと安全性 標準的な広さと設備 良い
普通
悪い
+1

−1
眺望※ 周辺に高い建物なし 良い
普通
悪い
+1

−1
ペット※ 不明 評価なし
スコアー計 +3

<お勧めのルームプラン>
推奨できるプランを1つピックアップしました。

 ●Aタイプ 西向き (3LDK 75.22u)
   ・5.15uの門扉付きポーチがついています。
   ・リビングダイニングは、専有面積の24%で約11.3帖でやや狭いが。
    角部屋で2面が開口しており明るい。
   ・主寝室として、7.2帖の洋間があり、シングルベットを2つ置ける。
    広いウォークインクロゼットが付いている。
   ・収納率は専有面積の7%ある。
    主寝室のウォークインクロゼットに加え、もう1つの洋室にあるクロゼットと
    和室の押入れ。廊下にある物入れ。ポーチのトランクルーム。
   ・廊下は、内寸90cmありゆったりとしている。
   ・キッチンでは、システムキッチン幅2.7mで広い。
    通路幅は79cmで標準的。冷蔵庫と食器棚は並べて置けて使い易い。
   ・浴室は1618(1.6m×1.8m)と標準的。
    洗面台は幅120cmと広い。
   ・トイレの便器先端と扉や壁との距離は65cmありゆったりしている。

 その他評価   <付帯施設>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
共用のルーム なし 評価なし
展望ラウンジや商業施設 コンシェルジュ 評価なし
情報通信基盤
(インターネット等)
eo光ファイバー 評価なし
その他 評価なし
スコアー計



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8 アリスト豊中清風荘のレーダーチャート F
7 アリスト豊中清風荘の基本情報 F
6 アリスト豊中清風荘の販売情報 F
5 アリスト豊中清風荘の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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建設現場(2007/03)


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駐車場の種類と数
駐車場は平置き式が最も利用しやすく、機械式は出し入れに手間がかかる。
アリスト豊中清風荘ではほとんどが機械式で使い難い。また、確保されている駐車台数は全戸数の50%でやや少ない。因みに、自転車は200%で多い。2段のラックは持ち上げるのに力が要る。バイク置場は、全戸数の28%で多い。
前面道路
平成18年
相続税路線価/0.8
=213千円/u
平成18年
固定資産税路線価/0.7

=217千円/u
(公示価格ベースであるが、おおよその地価水準がわかる)
国道176の渋滞
阪急蛍池駅
阪急石橋駅
大阪モノレール蛍池駅
大阪モノレール柴原駅
蛍池駅前の銀行
石橋駅周辺の銀行
コープ蛍池
石橋赤い橋商店街
ローソン
コーナン
豊中市立病院
近所のお寺
北側道路(車進入口)
中央環状線及び中国道
の高架下(公園)
清風かつら通り
セキュリティシステム
アウル24
住戸内の非常通報・火災・共用部の設備・エレベーターの故障などの異常を感知した場合は、アウル24センターにオンラインでリアルタイムに通報して対応する。アウル24センターでは24時間、365日技術スタッフが常駐している。(総合警備保障)
防犯センサーの設置
全住戸の玄関ドアと面格子のない窓に防犯センサーを設置。不審者等の侵入時には、警報で威嚇、リアルタイムで管理室と警備会社へ通報される。
アウトポール設計
柱と大梁を住戸の外側にずらすことで部屋内の出っ張りがなくなる。家具等のレイアウトがやりやすく、部屋の隅々まで有効に利用できる。
PRCスラブアンボイド工法
床スラブの中に両端を強く引っ張ったPC鋼線を通すことで、スラブのたわみを抑える。天井の小梁の出っ張りはなくなるが、振動等は抑えられない。
壁の構造
外壁は厚さは、125mmと少し薄い。また、戸境壁はダブル配筋で厚みは180mmと標準的です。戸境壁の仕上げはコンクリートに直接クロスを貼る方が遮音性は高くなることが知られています。当マンションでは戸境壁が二重壁の仕様になっているようです。
コンクリートに直接クロスを貼る場合、コンクリートの仕上げは凹凸なく仕上げなければなりません、しかし、コンクリート仕上げの施工精度に自信のない施工会社は、コンクリートの両側に石膏ボード(プラスターボード)で仕上げの壁を造って、コンクリートの凹凸をそのままにして、その上にクロスを貼る二重壁を採用する場合があります。この二重壁で施工すると、コンクリートと石膏ボードの間に隙間ができ、両側の隙間の空気が共振して音が伝わりやすくなります。二重壁にする場合は、隙間にグラスウールなどの遮音材をつめていれば、まだましですが、そうでない場合は入居後、音の問題でトラブルが発生する可能性があります。
完全スリット対応枠付
玄関ドア
各戸の玄関には、ドアとドア枠との間に数ミリの隙間を設けることで、地震等によりドア枠が多少変形してもドアを開けることができ、避難路を確保できる。
遮音性能T2の防音サッシ
全戸の開口部に、外部の音を約30デシベル軽減する遮音性能T2の防音サッシを採用している。
手摺用下地補強
玄関・廊下・トイレ・バルコニー出入口の壁面に、必要になったときに手摺等を設置できるように下地を補強している。
キッチンの基本
システムキッチンはオーソドックスな I 字型がもっとも使用しやすい。また、寸法は2.4m以上あり広い。通路幅は内寸で80cm以下のプランもある。どのプランも冷蔵庫と食器棚が並べて置ける。食器洗機、浄水器が標準装備。
トイレ・バス・洗面
トイレは便器と前面の戸や壁との間隔が55cm以下のタイプがある。バスルームは1418(1.4m×1.8m)以上と広い。シャワーフックがスライド式で便利。洗面台は幅1.0m以上ある。
リビングの広さ
住居専有面積の25%以上は必要。長方形が使いやすい。やや狭いプランがある。床暖房ヌックが標準装備。
洋室の広さ
主寝室として使用するならば、7帖以上は必要。どのプランも7帖以上ある。
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