ネバーランドシエル箕面ロワイヤルの評価

ネバーランドシエル箕面ロワイヤル ロゴ
中古マンション 大阪 ベランダ&バルコニーをパラダイスに! 2007年9月 UPDATE
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ネバーランドシエル箕面ロワイヤル

ネバーランドシエル箕面ロワイヤルは、阪急箕面駅から徒歩で7分程度北方向に行ったところに位置し、箕面観光ホテルの西隣に建設されるマンションです。もともとこの場所には、みのお高原プールがあり、夏はプール、冬はスケートリンクとして地元では愛されていましたが、昨今の経営不振には勝てず廃業しました。
箕面駅からの道程は、まさに山を登るといった感じで、かなりの急勾配の坂道が続きます。荷物をもって歩くのは少々辛いかもしれません。場所的には、ほとんど山裾ですので、北側は山の緑が迫っており環境的にはもうしぶんありませんし、眺望も街を見下ろす感じで気持ちがいいでしょう。なおかつ、坂道ではあるが駅にも近いことで交通利便性も悪くなく、駅周辺で日常的な買物はすべてできます。でも、帰りは車がないと辛いでしょう。
箕面駅と箕面観光ホテルの間には活断層が走っており、その支線と推定される活断層が、マンション敷地の北側を貫いているようです。

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マンションの評価を、より明確に判断できるようにレーダーチャートを使ってグラフ化してみます。

新築マンション「ネバーランドシエル箕面ロワイヤル」のレーダーチャート


グラフは、評価が満点でないと、どこかが欠けて彩色部分の面積が小さくなっていきます。
よって、どの評価に問題があるのかがすぐに判断できます。


ネバーランドシエル箕面ロワイヤルレーダーチャートは、立地評価では前面街路条件以外の項目はほぼ満点に近い評価になりました。前面街路条件は、急坂で歩道のない点がマイナスの評価になりました。交通利便性は、市役所や小学校が徒歩圏内にない点以外はすべてプラス評価です。環境条件及び行政的条件はすべて満点評価です。
建物の評価については、エクステリア・外観や共用施設については満点に近い評価になりました。エントランスやガーデン、エレベーターの数などはプラス評価になりました。
住戸内の設備・性能については、廊下がゆったりしている点がプラス評価になりましたが、他の項目はことごとく標準的な評価になりました。ちょっと期待はずれです。

なお、グラフ上での表現と評価項目との関係は以下のとおりです。
       立地評価−1 → (前面街路条件
       立地評価−2 → (交通利便性
       立地評価−3 → (環境条件
       立地評価−4 → (行政的条件

       建物評価−1 → (エクステリア・外観
       建物評価−2 → (玄関・廊下
       建物評価−3 → (設備・性能

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8 ネバーランドシエル箕面ロワイヤルのレーダーチャート F
7 ネバーランドシエル箕面ロワイヤルの基本情報 F
6 ネバーランドシエル箕面ロワイヤルの販売情報 F
5 ネバーランドシエル箕面ロワイヤルの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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ネバーランドシエル箕面ロワイヤルの基本情報

基本情報は、事業主や、敷地や建物の規模についての基本的な情報をまとめたもので、主観はまったく入っておらず100%客観的な情報です。

     <ネバーランドシエル箕面ロワイヤルの基礎情報>

項   目 情  報
所在地 箕面市温泉町1586・1617
敷地面積 7,058.89u
建築面積(建ぺい率)※ 3,480.32u(49.30%)
延床面積(容積率)※ 14,718.81u(208.51%)
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上5階・地下3階建
総戸数 97戸
間取り 3LDK〜4LDK
住居占有面積 73.57〜150.23u
駐車場 台数及び料金 115台(自走式92台/機械式22台/来客用1台)
77台分譲 、賃料5,500〜14,500円/月
自転車置場 194台(平面式)  1,000・1,400円/月
バイク置場 自転車置場を使用
トランクルーム 全戸付
事業主(売主) 鞄本エスコン
販売代理店(提携) 潟Aクラス
設計・監理(総合企画) 概OKI設計
施工 大豊建設
管理会社 エヌエス管理
竣工予定 2008年10月上旬
連絡先 0120-5151-57
ホームページアドレス http://www.es-conjapan.co.jp/kansai/minoh/index.html

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8 ネバーランドシエル箕面ロワイヤルのレーダーチャート F
7 ネバーランドシエル箕面ロワイヤルの基本情報 F
6 ネバーランドシエル箕面ロワイヤルの販売情報 F
5 ネバーランドシエル箕面ロワイヤルの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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ネバーランドシエル箕面ロワイヤルの販売情報

販売情報は、今回販売される戸数や価格及びスケジュール等についての情報を客観的にまとめたものです。よって、この情報も主観はまったく入っていません。

     <ネバーランドシエル箕面ロワイヤルの販売情報>

項   目 説 明
入居予定 2008年10月下旬
販売開始予定 2007年8月
モデルルーム公開予定 2007年7月中旬
販売方法 先着順(最新情報はトップページ
分譲戸数(今回) 25戸(最新情報はトップページ
販売価格(税込) 3LDK 3,320万円(73.57u)〜5,780万円(102.87u)
4LDK 4,300万円(88.08u)〜13,830万円(150.21u)
住居占有面積 73.57〜150.23u
バルコニー面積 7.30〜40.27u
ルーフバルコニー面積 36.36〜55.78u
ポーチ面積
アルコーブ面積※ 2.33〜12.25u
管理費(月額) 13,420〜20,720円/月
修繕積立金(月額) 2,440〜3,770円/月
修繕積立金(一時金) 275,000〜424,000円

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8 ネバーランドシエル箕面ロワイヤルのレーダーチャート F
7 ネバーランドシエル箕面ロワイヤルの基本情報 F
6 ネバーランドシエル箕面ロワイヤルの販売情報 F
5 ネバーランドシエル箕面ロワイヤルの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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ネバーランドシエル箕面ロワイヤルの評価情報


立地評価−1  <マンション敷地の前面に接する街路条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
道路の幅員 約6m 12m以上
 6m〜12m
 4m〜6m
 4m未満
+2
+1

−1
歩道の有無 なし 両・片側
なし
 0
−1
街路の配置
(整然で行き止まりがない)
計画的 計画的で整然
無秩序・行き止まり

−1
街路樹の有無 ない ある
ない
+1
構造(勾配) 急坂 平坦・なだらか
急坂

−1
車両通行規制
(一方通行や中央分離帯等)
規制なし なし
ある

−1
通行量(車の出入りが簡単) 少ない 少ない
多い

−1
スコアー計 −1



 立地評価−2  <マンションの利便性を表わす交通接近条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
最寄り駅(駅の規模) 阪急箕面駅 特急が停車
急行が停車
普通しか停車
+1

−1
最寄り駅までの距離 徒歩で7分 徒歩圏内
徒歩圏外
+1
バス停までの距離 徒歩7分 徒歩圏内
徒歩圏外

−1
市役所・支所までの距離 市役所
まで徒歩19分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
小学校までの距離 徒歩で
市立西小まで16分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
郵便局までの距離 徒歩で新稲郵便局
まで12分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
金融機関までの距離 三菱東京UFJ、りそな
三井住友銀行
まで徒歩12分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
百貨店までの距離 千里阪急
まで4.2km
車10分圏内
車10分圏外
+1
大型店舗までの距離 いかりスーパー
まで1km
車10分圏内
車10分圏外
+1
商店街までの距離 箕面本通商店街
まで徒歩8分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
コンビニエンスストアー
までの距離
徒歩で
ローソンまで10分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
防災施設までの距離
(消防署、避難地等)
市立第一中学校
(避難所)
まで徒歩12分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
医療施設までの距離 仁誠会箕面正井病院
まで1km
車10分圏内
車10分圏外
+1
文化施設までの距離 市立中央図書館
まで1.2km
車10分圏内
車10分圏外
+1
スポーツ・交流施設
までの距離
スカイアリーナ
まで0.8km
車10分圏内
車10分圏外
+1
公園(都市計画)
までの距離
徒歩で
箕面西北公園まで5分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
インターチェンジ
までの距離
池田木部ランプ
まで3.7km
車10分圏内
車10分圏外
+1
幹線道路までの距離 国道171号
まで1.8km
車10分圏内
車10分圏外

−1
スコアー計 +11


 立地評価−3   <マンション周辺の環境条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
住宅地の種別※
(街並み、用途混在度)
周辺一戸建て住宅 閑静な住宅地
普通の住宅地
商業施設が混在
工業施設が混在
+1


−1
商業地の種別※
(高層、低層、併用低層商業地域)
商業地ではないので
評価なし
高層商業地
低層商業地
併用低層商業地
+1

−1
工場・倉庫の量 ない 少ない〜普通
多い

−1
未利用地の量 周辺山林 少ない〜普通
多い

−1
建物の疎密度
(立て込み度合)
建てこんでいない 疎〜普通

−1
交通量(自動車) 少ない 少ない〜普通
多い

−1
火葬場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
ゴミ焼却場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
し尿処理場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
ガスタンクとの接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
その他嫌悪施設との接近性(墓地・畜舎・変電所・高圧線等)※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
日照の状況 北棟の低層階は
悪いかも
良い〜普通
悪い

−1
騒音・振動の状況 ない 良い〜普通
悪い

−1
眺望・景観の状況 北棟は悪い 良い〜普通
悪い

−1
スコアー計 +1


 立地評価−4 <マンションが立地するエリアの行政的条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
用途地域(都市計画) 第2種住居地域
第4種高度地区
住居・商業系・外
工業系

−1
防火地域(都市計画) 指定なし 地域外
地域内

−1
地滑り・土石流・危険地域指定 指定なし 地域外
地域内

−1
スコアー計 ±0

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8 ネバーランドシエル箕面ロワイヤルのレーダーチャート F
7 ネバーランドシエル箕面ロワイヤルの基本情報 F
6 ネバーランドシエル箕面ロワイヤルの販売情報 F
5 ネバーランドシエル箕面ロワイヤルの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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 建物評価−1  <エクステリア・外観>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
外観デザイン(建物) 特徴なし 良い
普通
悪い
+1

−1
ファサードデザイン
(正面入り口)
2つのエントランス 良い
普通
悪い
+1

−1
ガーデン・緑地のデザイン シェルアトリエガーデン・シェルギャラリーガーデン 良い
普通
悪い
+1

−1
植栽の量と質 多彩な植栽 良い
普通
悪い
+1

−1
周辺との調和 山腹の景観破壊 良い
普通
悪い
+1

−1
駐車場(追加項目) 自走式 平置式
自走式
機械式・80%以下
+1

−1
スコアー計 +3


 建物評価−2  <共有エントランス・廊下>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
デザイン(エントランス) 格調高い 良い
普通
悪い
+1

−1
広さ及び設備 やや広い 良い
普通
悪い
+1

−1
セキュリティ ALSOK 考慮
無考慮

−1
エレベーターの配置 3基(32戸/基) 良い・普通
悪い

−1
廊下の配置 EVまで50m以上ある住戸 良い・普通
悪い

−1
バリアフリー 標準的 考慮
無考慮

−1
スコアー計 +1


 建物評価−3   <住戸内の設備・性能>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
玄関・ポーチ・アルコーブの広さ アルコープ2.33〜12.25u 良い
普通
悪い
+1

−1
廊下・照明 廊下幅が
内寸86cm以上
良い
普通
悪い
+1

−1
キッチン設備 システムキッチン
2.4m以上
通路幅73cm以上
良い
普通
悪い
+1

−1
トイレ・バスルーム・洗面設備 トイレ狭いプランあり
バスは1418以上、
洗面台は1.2m以上ある
良い
普通
悪い
+1

−1
リビングルーム 専有面積の22〜31% 良い
普通
悪い
+1

−1
洋室 主寝室6.6帖以上の
部屋がある
良い
普通
悪い
+1

−1
遮音性(追加項目)
(床・天井・壁の構造)
外壁厚15cm
戸境壁厚18cm以上
床スラブ275mm以上
良い
普通
悪い
+1

−1
収納(納戸・クローゼット・押入) 専有面積の4〜7% 良い
普通
悪い
+1

−1
バリアフリー 標準的 考慮
無考慮

−1
日照・方位・風通し ノースヴィラだめ 良い
普通
悪い
+1

−1
バルコニーの広さと安全性 標準的 良い
普通
悪い
+1

−1
眺望※ ノースヴィラだめ 良い
普通
悪い
+1

−1
ペット※ OK 評価なし
スコアー計 +1

<お勧めのルームプラン>
推奨できるプランを2つピックアップしました。

 ●サウスヴィラ S−Gタイプ 南向き (3LDK 79.43u)
   ・リビングダイニングは、専有面積の25%で約12.2帖ある。
   ・主寝室として7帖の洋間があり、シングルベットを2つ置ける。
   ・収納率は専有面積の7%ある。2つの洋室のクローゼットに加え、
    和室の押入れ、廊下の物入れとトランクルーム。
   ・廊下は、内寸90cmあり、車椅子もOK。
   ・キッチンでは、長さ2.4mのシステムキッチンを採用し、
    通路幅は78cmと標準的。食器棚と冷蔵庫を並べて置ける。
   ・浴室は1418(1.4m×1.8m)と標準的。
    洗面台は幅120cmと広い。
   ・トイレの便器先端と扉や壁との距離は53cmとやや狭い。

 ●ノースヴィラ N−Kタイプ 東向き (3LDK 99.79u)
   ・リビングダイニングは、専有面積の26%で約15.8帖あり広い。
   ・主寝室として8.5帖の洋間があり、シングルベットを2つ置ける。
   ・収納率は専有面積の7%ある。
    2つの洋室のクロゼットとウォークインクロゼット、和室の押入れと、
    玄関や居間の物入れ、トランクルーム。
   ・廊下は、内寸89cmあり、車椅子もOK。
   ・キッチンでは、長さ2.85mのシステムキッチンを採用し、
    通路幅は83cmと広い。
    食器棚と冷蔵庫を並べて置ける。
   ・浴室は1820(1.8m×2.0m)と広い。
    洗面台も幅180cmと広い。
   ・トイレの便器先端と扉や壁との距離は84cmとゆったりしている。
   ・ルーフバルコニーが北側についており、2方向が開放的。

 その他評価   <付帯施設>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
共用のルーム 集会室 評価なし
展望ラウンジや商業施設 コンシェルジェサービス 評価なし
情報通信基盤
(インターネット等)
光ファイバー 評価なし
その他 エレベーター制御
システム
評価なし
スコアー計

  

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8 ネバーランドシエル箕面ロワイヤルのレーダーチャート F
7 ネバーランドシエル箕面ロワイヤルの基本情報 F
6 ネバーランドシエル箕面ロワイヤルの販売情報 F
5 ネバーランドシエル箕面ロワイヤルの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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建設現場(2007/06)


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駐車場は平置き式が最も利用しやすく、機械式は出し入れに手間がかかる。
ネバーランドシエル箕面ロワイヤルではほとんどが自走式で、平置き式の次に使い易い。また、確保されている駐車台数は全戸数の119%で多い。因みに、自転車は200%で多い。
バイクは自転車と同じサイクルポートを利用する。
前面道路
平成18年
相続税路線価/0.8
=181千円/u
平成18年
固定資産税路線価/0.7

=182千円/u
(公示価格ベースであるが、おおよその地価水準がわかる)
駅からの急坂
阪急箕面駅
箕面市役所
都市銀行
千里阪急
いかりスーパー
鮮度館KOHYO
箕面本通商店街
ローソン
仁誠会箕面正井病院
市立中央図書館
滝道入口
箕面川から望む
北側の道路
付近の家並み
箕面市の
第4種高度地区
主に低層住宅で形成されるなど、既に良好な住環境を形成している既成の市街地においては、現状に即した高さ規制を導入することにより、建物高さの混在による住環境の悪化を防止し、住環境の保全を目指す。中層ゾーンとして、建物高さを16mまでに制限している。
24時間セキュリティ
システムALSOK
共用部および住戸内での不審者の侵入、火災等を24時間・365日フルタイムで監視する機械警備セキュリティシステムを導入。警備会社は信頼の綜合警備保障。各センサーが異常をキャッチすると速やかに対応。緊急時には、警察や消防などの関連機関に通報し出動を要請する。
防犯センサーの設置
全戸の玄関ドアー、面格子を設置していない窓に防犯センサーを設置している。窓やドアが開けられると警報音で知らせ、警備会社にも自動で通報される。
アウトポール設計
柱と大梁を住戸の外側(バルコニー側)にずらすことで部屋内の柱の出っ張りがなくなる。室内の隅々まで使えるのでスペースの無駄がなくなる。
耐震ドア枠
万一の地震の際に玄関のドア枠が多少変形してもドアが開くよう、ドア枠は対震ドア枠を採用。また、指はさみに配慮し、枠と扉の間に指が入らないよう隙間を改良した設計。
壁・床・天井の構造
外壁の厚さは150mmで、戸境壁の厚みは180mmと標準的。戸境壁はコンクリートにクロスを直貼りしており遮音性が高い。
床スラブ厚は、275〜350mmと標準以上。床スラブは中空ボイドスラブ構造を採用し、床スラブの中に空洞部分を設け、軽量化して強度を上げている。そのため、天井の小梁による出っ張りがなくなる。
複層ガラス
すべての開口部には断熱性に優れた複層ガラスを採用している。2枚のガラスの間に乾燥した空気層を設けることより、室外の温度が室内に伝わりにくく、室内の温度は室外に逃がさない効果を発揮します。結露の発生を防止し、効率のよい冷暖房を実現する。また、1階住戸は、ガラスの間に中間膜(特殊フィルム)をはさんだ、網入りガラスよりも割れにくい構造の防犯複層ガラス(面格子・化粧格子設置窓を除く)を設置している。
エレベーター制御システム
地震など災害時には異常を感知し、エレベーターが最寄り階に自動停止して扉が開くシステム。
コンシェルジュサービス
南エントランスホールにはコンシェルジュサービスカウンターを設置。タクシー手配、メッセージ預かり、フロントショップ、各種サービス取次等を実施予定。
キッチンの基本
システムキッチンはオーソドックスな I 字型がもっとも使用しやすいが、L字型のプランもある。また、寸法は2.4m以上あり広い。通路幅は内寸で73cm以上とやや狭いプランあり。冷蔵庫と食器棚が並べて置けないプランあり。浄水器、食器洗い乾燥機、ディスポーザーが標準装備。 
トイレ・バス・洗面
トイレは便器と前面の戸や壁との間隔が50cm以上と狭いプランがある。バスルームは1418(1.4m×1.8m)型以上が採用されている。シャワーフックはスライド式で便利。洗面台は幅1.2m以上ありゆったりしている。浴室にはミストサウナ機能付の浴室暖房乾燥機がついている。
リビングの広さ
住居専有面積の25%以上は必要。長方形が使いやすい。やや狭いプランもある。
洋室の広さ
主寝室として使用するならば、7帖以上は必要。少し狭いプランもある。
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収納率は、住居専有面積の7%以上は必要だが、やや少ないプランもある。
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