アルス吹田穂波公園の評価

アルス吹田穂波公園 ロゴ
大阪 マンションの評価(新築・分譲) ベランダ&バルコニーをパラダイスに! 2008年8月 UPDATE
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アルス吹田穂波公園

アルス吹田穂波公園は、内環状線479号沿いにある吹田郵便局あたりから少し南に入った穂波公園という公園の近所に建設されるマンションです。この少し南には南吹田公園というもっと大きな公園があります。時を同じくしてこの公園(南吹田公園)に面してラクシア江坂パ−クフロントというマンションもあります。
さて、アルス吹田穂波公園は、阪急吹田駅最寄駅ですが、徒歩で約12分程度(約990m)です。御堂筋線の江坂駅へは徒歩だと20分(約1.5km)近くかかります。江坂周辺での買物や繁華街の利用も十分可能ですが、車か自転車が必要でしょう。周辺の環境は学校、マンション(南隣にシティハウスという分譲済みマンションがある)、倉庫、事務所が混在する住宅地ですが、結構静かです。

<アルス吹田穂波公園 の中古物件情報>

(2008年8月時点) Cタイプ 5階部分が、2,780万円で売りに出されています。新築分譲当時は、2,880万円でした。この物件は、7〜8月に売れてしまいました。

興味のある方は、【マイホームHOME'S】中古マンション(吹田市内)で、
[大阪府 吹田市 マンション情報]→[中古マンションを探す]をクリックし、物件リストが表示されたら、並び替え[築年数の新しい順]をクリックしてリストを並び替えます。リストの上位部分で当物件が見付かったら、[詳細表示]か[画像]をクリックすると物件情報が表示されます。マンション名を確認して、[お問合せ]、[資料請求]等を選んで処理を進めてください。(ただし、すでに販売された場合は、表示されませんのであしからず。人気物件はすぐに売れます。)

なお、アルス吹田穂波公園のマンション評価ランキングは、マンション評価ランキング/分類/分析 Utopian Mansion Blog: 評価結果のまとめのページで確認できます。


  

マンションの評価を、より明確に判断できるようにレーダーチャートを使ってグラフ化してみます。

アルス吹田穂波公園のレーダーチャート


グラフは、評価が満点でないと、どこかが欠けて彩色部分の面積が小さくなっていきます。
よって、どの評価に問題があるのかがすぐに判断できます。



アルス吹田穂波公園レーダーチャートは、前面街路の歩道や街路樹がなかったり、準防火地域内であったりして立地評価的にはやや低く評価されました。建物評価では、平凡な外観や植栽が少ないこと、駐車場が少なく機械式であることなどが評価を下げる原因となりました。また、住戸内は、いいところと悪いところが相殺しあって、普通の評価になってしまいました。因みにいいところは、ポーチアルコープが比較的広く、廊下も内寸で100cmありゆったりしている点です。逆に、悪いところは、広い洋間がなく、収納率もやや低い点があげられます。

なお、グラフ上での表現と評価項目との関係は以下のとおりです。
       立地評価−1 → (前面街路条件
       立地評価−2 → (交通利便性
       立地評価−3 → (環境条件
       立地評価−4 → (行政的条件

       建物評価−1 → (エクステリア・外観
       建物評価−2 → (玄関・廊下
       建物評価−3 → (設備・性能

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8 アルス吹田穂波公園のレーダーチャート F
7 アルス吹田穂波公園の基本情報 F
6 アルス吹田穂波公園の販売情報 F
5 アルス吹田穂波公園の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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アルス吹田穂波公園の基本情報

基本情報は、事業主や、敷地や建物の規模についての基本的な情報をまとめたもので、主観はまったく入っておらず100%客観的な情報です。

           <アルス吹田穂波公園の基礎情報>

項   目 情  報
所在地 吹田市穂波町10-6
敷地面積 1,154.55m2
建築面積(建ぺい率)※ 449.71m2(38.95%)
延床面積(容積率)※ 3,824.03m2(331.21%)
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上12階建
総戸数 46戸
間取り 3LDK・4LDK
住居占有面積 66.58〜83.51u
駐車場 台数及び料金 37台(機械式3段33台/平面4台)
11,000〜15,000円/月
自転車置場 92台(スライド式/2段ラック式)  200円/月
バイク置場 6台 1,000円/月
トランクルーム 全戸付き
事業主(売主) 東急不動産
販売代理店(提携) 東急リバブル
エル・スタッフ
設計・監理(総合企画) 潟gイズアーキテクチュアデザイン
施工 東海興業
管理会社 潟rケンテクノ・鞄結}コミュニティー
竣工予定 2006年9月上旬
連絡先 0120-109-503
ホームページアドレス http://www.hp46.com

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8 アルス吹田穂波公園のレーダーチャート F
7 アルス吹田穂波公園の基本情報 F
6 アルス吹田穂波公園の販売情報 F
5 アルス吹田穂波公園の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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アルス吹田穂波公園の販売情報

販売情報は、今回販売される戸数や価格及びスケジュール等についての情報を客観的にまとめたものです。よって、この情報も主観はまったく入っていません。

             <アルス吹田穂波公園の販売情報>

項   目 説 明
入居予定 2006年9月下旬
販売開始予定 販売終了
モデルルーム公開予定 閉鎖
販売方法 完売
分譲戸数(今回) 0戸
販売価格(税込) 3LDK 2,590万円(66.58u)〜3,350万円(71.53u)
4LDK 3,540万円〜3,740万円(83.51u)
住居占有面積 66.43〜83.51u
バルコニー面積 12.20〜21.53u
ルーフバルコニー面積
ポーチ面積 5.15〜6.30u
アルコーブ面積※ 4.92・5.83u
管理費(月額) 8,600〜10,800円/月
修繕積立金(月額) 2,330〜2,920円/月
修繕積立金(一時金) 399,000〜501,000円

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8 アルス吹田穂波公園のレーダーチャート F
7 アルス吹田穂波公園の基本情報 F
6 アルス吹田穂波公園の販売情報 F
5 アルス吹田穂波公園の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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アルス吹田穂波公園の評価情報


立地評価−1  <マンション敷地の前面に接する街路条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
道路の幅員 約7.5m 12m以上
 6m〜12m
 4m〜6m
 4m未満
+2
+1

−1
歩道の有無 交差点から東側
歩道ない
両・片側
なし

−1
街路の配置
(整然で行き止まりがない)
整然で行き止まりなし 計画的で整然
無秩序・行き止まり

−1
街路樹の有無 道路に植栽あり
(アベリア)
ある
ない
+1
構造(勾配) 平坦 平坦・なだらか
急坂

−1
車両通行規制
(一方通行や中央分離帯等)
ない なし
ある

−1
通行量(車の出入りが簡単) 通行量は少ない 少ない
多い

−1
スコアー計 ±0



 立地評価−2 <マンションの利便性を表わす交通接近条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
最寄り駅(駅の規模) 阪急吹田駅 特急が停車
急行が停車
普通しか停車
+1

−1
最寄り駅までの距離 徒歩で12分 徒歩圏内
徒歩圏外
+1
バス停までの距離 徒歩で3分 徒歩圏内
徒歩圏外

−1
市役所・支所までの距離 徒歩で
吹田市役所まで9分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
小学校までの距離 徒歩で
市立吹田南小
まで10分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
郵便局までの距離 徒歩で
吹田局まで2分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
金融機関までの距離 JR吹田駅前
の銀行まで1.3km
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
百貨店までの距離 梅田阪急・大丸・阪神
7.1km
車10分圏内
車10分圏外
+1
大型店舗までの距離 ライフ・東急ハンズ 車10分圏内
車10分圏外
+1
商店街までの距離 江坂商店街
1.3km
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
コンビニエンスストアー
までの距離
徒歩で
ローソンまで3分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
防災施設までの距離
(消防署、避難地等)
徒歩で
第六中学校
(避難地)まで1分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
医療施設までの距離 大和病院まで
0.9km
車10分圏内
車10分圏外
+1
文化施設までの距離 江坂図書館
まで1.2km
車10分圏内
車10分圏外
+1
スポーツ・交流施設
までの距離
車で南吹田市民体育館
まで10分圏内
車10分圏内
車10分圏外
+1
公園(都市計画)
までの距離
徒歩で穂波公園
まで1分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
インターチェンジ
までの距離
豊中ICまで
5.4km
車10分圏内
車10分圏外
+1
幹線道路までの距離 内環状線479号
まで0.1km
車10分圏内
車10分圏外

−1
スコアー計 +9


 立地評価−3   <マンション周辺の環境条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
住宅地の種別※
(街並み、用途混在度)
周辺に事務所多い 閑静な住宅地
普通の住宅地
商業施設が混在
工業施設が混在
+1


−1
商業地の種別※
(高層、低層、併用低層商業地域)
- 高層商業地
低層商業地
併用低層商業地
+1

−1
工場・倉庫の量 周辺には
軽工業施設あり
少ない〜普通
多い

−1
未利用地の量 空地はない 少ない〜普通
多い

−1
建物の疎密度
(立て込み度合)
周辺には既存の
マンションがある
疎〜普通

−1
交通量(自動車) 少ない 少ない〜普通
多い

−1
火葬場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
ゴミ焼却場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
し尿処理場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
ガスタンクとの接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
その他嫌悪施設との接近性(墓地・畜舎・変電所・高圧線等)※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
日照の状況 二方が道路い 良い〜普通
悪い

−1
騒音・振動の状況 騒音はない 良い〜普通
悪い

−1
眺望・景観の状況 北側高層マンション 良い〜普通
悪い

−1
スコアー計 −2


 立地評価−4  <マンションが立地するエリアの行政的条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
用途地域(都市計画) 第1種住居地域 住居・商業系・外
工業系

−1
防火地域(都市計画) 準防火地域内 地域外
地域内

−1
地滑り・土石流・危険地域指定 指定されていない 地域外
地域内

−1
スコアー計 −1

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8 アルス吹田穂波公園のレーダーチャート F
7 アルス吹田穂波公園の基本情報 F
6 アルス吹田穂波公園の販売情報 F
5 アルス吹田穂波公園の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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 建物評価−1  <エクステリア・外観>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
外観デザイン(建物) 普通(予想図) 良い
普通
悪い
+1

−1
ファサードデザイン
(正面入り口)
比較的広い(予想図) 良い
普通
悪い
+1

−1
ガーデン・緑地のデザイン 少ない(予想図) 良い
普通
悪い
+1

−1
植栽の量と質 少ない 良い
普通
悪い
+1

−1
周辺との調和 マンション多い 良い
普通
悪い
+1

−1
駐車場(追加項目) 全住戸の80%
ほとんど3段機械式
平置式
自走式
機械式・80%以下
+1

−1
バリアフリー(削除) 考慮している 考慮
無考慮

−1
スコアー計 ±0


 建物評価−2  <エントランス・廊下 >
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
デザイン(エントランス) 標準的
(予想図)
良い
普通
悪い
+1

−1
広さ及び設備 標準的 良い
普通
悪い
+1

−1
セキュリティ オートロック・防犯カメラ 考慮
無考慮

−1
エレベーターの配置 1基(46戸に1基)
各階4戸に1基
良い・普通
悪い

−1
廊下の配置 標準的 良い・普通
悪い

−1
バリアフリー 共用部分の段差
はないようである
考慮
無考慮

−1
スコアー計 ±0


 建物評価−3  <住戸内の間取り・設備>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
玄関・ポーチ・アルコーブの広さ 比較的広い 良い
普通
悪い
+1

−1
廊下・照明 廊下幅
内寸100cm
良い
普通
悪い
+1

−1
キッチン設備 標準的 良い
普通
悪い
+1

−1
トイレ・バスルーム・洗面設備 標準的 良い
普通
悪い
+1

−1
リビングルーム 専有面積の
22〜27%
良い
普通
悪い
+1

−1
洋室 主寝室にするためには
7帖以上の部屋が必要
良い
普通
悪い
+1

−1
和室(削除) 標準的 良い
普通
悪い
+1

−1
遮音性(床・天井・壁構造)
(追加項目)
標準的 良い
普通
悪い
+1

−1
収納(納戸・クローゼット・押入) 専有面積の4〜6%で
やや狭い。
良い
普通
悪い
+1

−1
バリアフリー 標準的 考慮
無考慮

−1
日照・方位・風通し 北側や東側は
既存マンションあり
良い
普通
悪い
+1

−1
ベランダの広さと安全性 一般的な広さ 良い
普通
悪い
+1

−1
眺望※ 南側の眺望はいい 良い
普通
悪い
+1

−1
ペット※ 不明 評価なし
スコアー計 ±0


 その他評価   <付帯施設>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
ゲストルーム なし 評価なし
展望ラウンジや商業施設 なし  評価なし
情報通信基盤
(インターネット等)
光ファイバー 評価なし
      
スコアー計



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建設現場(2006/03)


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駐車場の種類と数
駐車場は平置き式が最も利用しやすく、機械式は出し入れに手間がかかる。
アルス吹田穂波公園ではほとんどが3段の機械式である。
また、確保されている駐車台数は戸数の80%とやや少ない。因みに、自転車は200%で十分な台数。ただし、2段ラック式は上げ下ろしが大変。
バイク置場は、13%であり標準的な数といえる。
前面道路

平成17年
相続税路線価/0.8
=219千円/u
固定資産税路線価/0.7
=223千円/u
(公示価格ベースの、おおよその地価水準がわかる)


中学校前まであった歩道はマンションの前から途切れている
阪急吹田駅
吹田駅駅前の
自転車一時預かり
吹田市役所
吹田郵便局
江坂の銀行・オフィス街
江坂駅周辺の繁華街
東急ハンズ
東急ハンズ前の繁華街
ライフ
穂波公園
マンションの南向い
にある運送会社
北向いの既存マンション
市立第六中学校と
市立南保育園
アウトポール設計
及び逆梁工法
柱と大梁を住戸のベランダ側にずらすことで部屋内の出っ張りがなくなる。また、床スラブの上に大梁をもってくることでベランダのサッシを天井(2.3m)まで引き上げられる。
ペアガラス

2枚のガラスの間に空気層をつくることで、断熱性・気密性を高めるペアガラスをすべての窓に採用している。冷暖房効率を上げるだけでなく、カビなどの原因となる結露の発生を抑える効果がある。

防犯センサー

全住戸の開口部(FIX窓除く)に防犯用のセンサーを設置。外出の時、あるいは就寝の時に作動スイッチをオンにしておけば、窓が開いた瞬間に警報を発すると同時に、管理室の集中監視盤に緊急信号が送られる。また、ALSOK(綜合警備保障)による24時間セキュリティシステムを採用するとともに、管理会社の管理人による細やかな管理体制で、有人管理をおこなう。

キッチンの基本
システムキッチンはオーソドックスなI字型がもっとも使用しやすい。また、寸法は2.4m以下のプランがある。通路幅も内寸で80cm以上あり広い。一部のプランは冷蔵庫と食器棚を並べて置けない。
トイレ・バス・洗面
トイレは便器と前面の戸や壁との間隔65cmありゆったりしている。バスルームは1418(1.4m×1.8m)以上で広い。洗面台は幅1m以上でゆったり。
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住居専有面積の25%以上は必要。22%〜27%とやや狭いプランがある。
洋室の広さ
主寝室として使用するならば、7帖以上は必要。全てのプランが若干狭い。(6〜6.6帖)
収納率
専有面積の7〜10%(床から天井まで収納できる部分の面積)は必要だが、すべてのプランが4〜6%と少ない。
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