プラネ高槻ガーデンライフの評価

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中古マンション 大阪 ベランダ&バルコニーをパラダイスに! 2008年8月 UPDATE
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プラネ高槻ガーデンライフ

プラネ高槻ガーデンライフは、阪急高槻市駅から南東に歩いて10数分で、国道170号から少し東に入った場所に建設されるマンションで、時を同じくして建設中のBrillia高槻から数分のところです。建設敷地は、サティ(イオングループのショッピングセンター)の跡地の東半分を使用しています。そして、その跡地の西半分には同じイオングループのマックスバリューが建設されるようです。
周辺には、学校と一戸建て住宅、少し離れて既存マンションがあるだけで、眺望日照は問題ないようです。西側には建設予定のマックスバリューとその隣に関電グループの事務所がありますが影響はなさそうです。国道170号の城東町交差点の北西角には完成近いセレッソコート高槻上本町があります。国道170号はかなりの交通量ですが、この城東町交差点から東に入る道路(当マンションの前面道路)はたいしたことはなく、道路の騒音や振動の影響は少ないと思われます。
隣に商業施設の建設も予定され、買物は便利になります。高槻市駅周辺まで行けば、生活に必要なものはほとんど揃います。

なお、ザ・ライオンズ豊中中桜塚のマンション評価ランキングは、マンション評価ランキング/分類/分析 Utopian Mansion Blog: 評価結果のまとめのページで確認できます。


   

   

マンションの評価を、より明確に判断できるようにレーダーチャートを使ってグラフ化してみます。

プラネ高槻ガーデンライフのレーダーチャート


グラフは、評価が満点でないと、どこかが欠けて彩色部分の面積が小さくなっていきます。
よって、どの評価に問題があるのかがすぐに判断できます。



プラネ高槻ガーデンライフレーダーチャートでは、立地評価は、どの評価も満点に近く、立地は申し分ないように思われます。マイナス評価前面街路条件の街路樹がないことくらいです。建物評価は、エクステリアは立派な車寄せやファサード、多彩なガーデンは個性的で評価も高くなりまた。また、エントランスロビーもゆったりしており、駐車場も100%自走式で問題なしです。ただ、3方向が建物で囲まれ、一方は、自走式の駐車場ですので、中庭(ザ・ガーデン)が常に日陰になるのは否めません。
住戸内の設備・性能については、全戸ポーチと門扉付きであることや、廊下がゆったりしている点、眺望がいいであろう点はプラス評価になりましたが、収納率がやや低い点はマイナス評価になりました。

なお、グラフ上での表現と評価項目との関係は以下のとおりです。
       立地評価−1 → (前面街路条件
       立地評価−2 → (交通利便性
       立地評価−3 → (環境条件
       立地評価−4 → (行政的条件

       建物評価−1 → (エクステリア・外観
       建物評価−2 → (玄関・廊下
       建物評価−3 → (設備・性能

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8 プラネ高槻ガーデンライフのレーダーチャート F
7 プラネ高槻ガーデンライフの基本情報 F
6 プラネ高槻ガーデンライフの販売情報 F
5 プラネ高槻ガーデンライフの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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プラネ高槻ガーデンライフの基本情報

基本情報は、事業主や、敷地や建物の規模についての基本的な情報をまとめたもので、主観はまったく入っておらず100%客観的な情報です。

           <プラネ高槻ガーデンライフの基礎情報>

項   目 情  報
所在地 高槻市沢良木町181-2
敷地面積 8,096.57u
建築面積(建ぺい率)※ 4,000.78u(49.41%)
延床面積(容積率)※ 23,241.72u(287.06%)
構造・規模 鉄筋コンクリート造  地下1階・地上13階建て
総戸数 198戸
間取り 2LDK ・ 3LDK ・ 4LDK
住居占有面積 62.43〜95.90u
駐車場 台数及び料金 198台(自走式)
2,000〜9,000円/月
自転車置場 396台   100〜300円/月
バイク置場 32台(ミニバイク26台)   500・800円/月
トランクルーム 全戸付
事業主(売主) 新星和不動産/阪急不動産/近鉄不動産
販売代理店(提携) 近鉄不動産/住友不動産販売
設計・監理(総合企画) 蟹AO竹田設計
施工 大鉄工業
管理会社 星光ビル管理
竣工予定 2008年2月末日
連絡先 0120-822-198
ホームページアドレス http://www.tk-198.com/

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8 プラネ高槻ガーデンライフのレーダーチャート F
7 プラネ高槻ガーデンライフの基本情報 F
6 プラネ高槻ガーデンライフの販売情報 F
5 プラネ高槻ガーデンライフの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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プラネ高槻ガーデンライフの販売情報

販売情報は、今回販売される戸数や価格及びスケジュール等についての情報を客観的にまとめたものです。よって、この情報も主観はまったく入っていません。

             <プラネ高槻ガーデンライフの販売情報>

項   目 説 明
入居予定 2008年3月末日
販売開始予定 2006年11月
モデルルーム公開予定 閉鎖
販売方法 完売(2008年6月)
分譲戸数(今回)
販売価格(税込) 2LDK 2,300万円(62.43u)〜
3LDK 2,500万円(68.96u)〜
4LDK 3,300万円(80.20u)〜
住居占有面積 62.43〜95.90u
バルコニー面積 12.20〜34.27u
ルーフバルコニー面積 28.28u
ポーチ面積 3.10〜10.56u
アルコーブ面積※
管理費(月額) 7,490〜11,510円/月
修繕積立金(月額) 2,810〜4,320円/月
修繕積立金(一時金) 250,000〜384,000円

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8 プラネ高槻ガーデンライフのレーダーチャート F
7 プラネ高槻ガーデンライフの基本情報 F
6 プラネ高槻ガーデンライフの販売情報 F
5 プラネ高槻ガーデンライフの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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プラネ高槻ガーデンライフの評価情報


立地評価−1  <マンション敷地の前面に接する街路条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
道路の幅員 約12m弱 12m以上
 6m〜12m
 4m〜6m
 4m未満
+2
+1

−1
歩道の有無 両側にあり 両・片側
なし
 0
−1
街路の配置
(整然で行き止まりがない)
整然 計画的で整然
無秩序・行き止まり

−1
街路樹の有無 街路樹なし ある
ない
+1
構造(勾配) 平坦 平坦・なだらか
急坂

−1
車両通行規制
(一方通行や中央分離帯等)
規制なし なし
ある

−1
通行量(車の出入りが簡単) 少ない 少ない
多い

−1
スコアー計 +1



 立地評価−2  <マンションの利便性を表わす交通接近条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
最寄り駅(駅の規模) 阪急高槻市駅 特急が停車
急行が停車
普通しか停車
+1

−1
最寄り駅までの距離 徒歩11分 徒歩圏内
徒歩圏外
+1
バス停までの距離 バス停まで徒歩で2分 徒歩圏内
徒歩圏外

−1
市役所・支所までの距離 高槻市役所まで1.2km 徒歩圏内
徒歩圏外
+1
小学校までの距離 徒歩で
市立松原小学校
まで1分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
郵便局までの距離 徒歩で
高槻藤の里局まで3分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
金融機関までの距離 徒歩でりそな、三井住友、
三菱東京UFJ銀行
まで11分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
百貨店までの距離 高槻松坂屋、西武
まで1.3km
車10分圏内
車10分圏外
+1
大型店舗までの距離 アクト・アモーレ
まで1.6km
車10分圏内
車10分圏外
+1
商店街までの距離 高槻センター街
まで徒歩で12分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
コンビニエンスストアー
までの距離
徒歩で
ローソンまで4分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
防災施設までの距離
(消防署、避難地等)
徒歩で
市立松原小
(避難所)まで1分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
医療施設までの距離 大阪医科大学
附属病院
まで0.9km
車10分圏内
車10分圏外
+1
文化施設までの距離 市立中央図書館
まで1.2km
車10分圏内
車10分圏外
+1
スポーツ・交流施設
までの距離
渚市民体育館
まで2.3km
車10分圏内
車10分圏外
+1
公園(都市計画)
までの距離
徒歩で
かんな公園まで2分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
インターチェンジ
までの距離
茨木ICまで8km 車10分圏内
車10分圏外
+1
幹線道路までの距離 国道170号まで
0.2km
車10分圏内
車10分圏外

−1
スコアー計 +12


 立地評価−3   <マンション周辺の環境条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
住宅地の種別※
(街並み、用途混在度)
学校・一戸建て 閑静な住宅地
普通の住宅地
商業施設が混在
工業施設が混在
+1


−1
商業地の種別※
(高層、低層、併用低層商業地域)
商業地ではないので
無評価
高層商業地
低層商業地
併用低層商業地
+1

−1
工場・倉庫の量 西側に関電グループ
会社の事務所
少ない〜普通
多い

−1
未利用地の量 少ない 少ない〜普通
多い

−1
建物の疎密度
(立て込み度合)
立て込んでいない 疎〜普通

−1
交通量(自動車) 少ない 少ない〜普通
多い

−1
火葬場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
ゴミ焼却場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
し尿処理場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
ガスタンクとの接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
その他嫌悪施設との接近性(墓地・畜舎・変電所・高圧線等)※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
日照の状況 南、西、東向き 良い〜普通
悪い

−1
騒音・振動の状況 ない 良い〜普通
悪い

−1
眺望・景観の状況 周辺の景観は普通 良い〜普通
悪い

−1
スコアー計 −1


 立地評価−4  <マンションが立地するエリアの行政的条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
用途地域(都市計画) 第2種住居地域 住居・商業系・外
工業系

−1
防火地域(都市計画) 指定されていない 地域外
地域内

−1
地滑り・土石流・危険地域指定 指定されていない 地域外
地域内

−1
スコアー計 ±0

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8 プラネ高槻ガーデンライフのレーダーチャート F
7 プラネ高槻ガーデンライフの基本情報 F
6 プラネ高槻ガーデンライフの販売情報 F
5 プラネ高槻ガーデンライフの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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 建物評価−1  <エクステリア・外観>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
外観デザイン(建物) 普通 良い
普通
悪い
+1

−1
ファサードデザイン
(正面入り口)
ロータリーゲート立派
ソレイユゲート美しい
良い
普通
悪い
+1

−1
ガーデン・緑地のデザイン ザ・ガーデン
シーズンアヴェニュー
個性的
良い
普通
悪い
+1

−1
植栽の量と質 比較的多い 良い
普通
悪い
+1

−1
周辺との調和 調和している 良い
普通
悪い
+1

−1
駐車場(追加項目) 全て自走式 平置式
自走式
機械式・80%以下
+1

−1
スコアー計 +4


 建物評価−2  <共有エントランス・廊下>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
デザイン(エントランス) グランドロビーからの
中庭の景観すばらしい
良い
普通
悪い
+1

−1
広さ及び設備 ゆったり広い 良い
普通
悪い
+1

−1
セキュリティ 関電ひかリモ 考慮
無考慮

−1
エレベーターの配置 3基(66戸/1基)
各階4〜5戸に1基
良い・普通
悪い

−1
廊下の配置 標準的 良い・普通
悪い

−1
バリアフリー 共用部分に段差は
ないようである
考慮
無考慮

−1
スコアー計 +1


 建物評価−3  <住戸内の設備・性能>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
玄関・ポーチ・アルコーブの広さ 全戸3u以上の
ポーチ及び門扉付き
良い
普通
悪い
+1

−1
廊下・照明 内寸90cmの廊下幅 良い
普通
悪い
+1

−1
キッチン設備 通路がやや狭い
タイプあり
良い
普通
悪い
+1

−1
トイレ・バスルーム・洗面設備 トイレやや狭いタイプあり
バスルーム1418以上
洗面台幅1.2m以上
良い
普通
悪い
+1

−1
リビングルーム 専有面積の22〜27% 良い
普通
悪い
+1

−1
洋室 主寝室のために
6〜8.1帖の部屋がある
良い
普通
悪い
+1

−1
遮音性(床・天井・壁構造)
(追加項目)
標準的 良い
普通
悪い
+1

−1
収納(納戸・クローゼット・押入) 専有面積の5〜6%
と狭い
良い
普通
悪い
+1

−1
バリアフリー 標準的 考慮
無考慮

−1
日照・方位・風通し 周辺に遮蔽物ないが、
3方向が建物
良い
普通
悪い
+1

−1
バルコニーの広さと安全性 標準的 良い
普通
悪い
+1

−1
眺望※ 良い 良い
普通
悪い
+1

−1
ペット※ 不明 評価なし
スコアー計 +2


 その他評価   <付帯施設>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
ゲストルーム なし 評価なし
展望ラウンジや商業施設 ガーデンテラス
グリーンサロン
評価なし
情報通信基盤
(インターネット等)
光ファイバー
eo光
評価なし
その他  オール電化   評価なし 
スコアー計



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2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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建設現場(2006/11)


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駐車場は平置き式が最も利用しやすく、機械式は出し入れに手間がかかり最も使いにくい。
プラネ高槻ガーデンライフでは、すべて機会式。確保されている駐車台数は戸数の100%と多い。因みに、自転車置場は2段式とスライド式で住戸数の200%で十分な台数を確保。バイク置場は、9台分ある。
前面道路

平成17年
相続税路線価/0.8
=181千円/u
平成18年
固定資産税路線価/0.7
=177千円/u
(公示価格ベースであるが、おおよその地価水準がわかる)
北側の店舗と住宅
阪急高槻市駅
高槻市役所
(図書館あり)
市立松原小学校
高槻藤の里郵便局
阪急高槻市駅
周辺の銀行
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アクト・アモーレ
(ショッピングモール)
高槻センター街
大阪医科大学
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かんな公園
藤の里公園
関電SOSマンション
セキュリティシステム
「ひかリモ」
・住戸ごとに24時間監視
全住戸の玄関ドアとすべての窓の可動部に防犯センサーを設置(面格子付窓を除く)。センサーの警戒状態でドアや窓が開けられると、警報音で知らせるとともに警備会社にも自動通報する。
・携帯電話による遠隔操作
・携帯電話へメール通知
外壁・戸境壁の構造
外壁のコンクリート厚みは160mmで標準的。また、戸境壁はコンクリートにクロスを直貼りにし、厚みは200mmで標準的。
アウトポールと逆梁工法
アウトポール工法は、柱と大梁を住戸の外側(バルコニー)にずらすことで部屋内の出っ張りがなくなる。
また、逆梁工法は、床スラブの上に大梁をもってくることでバルコニーのサッシを天井まで引き上げることができる。
約2.2mのハイサッシを設置している。
ボイドスラブ工法
床スラブの中に空洞部分を設け、軽量化して強度を上げる。しかし、振動を完全に抑えることはできない。なおスラブ厚は約250〜300mmを確保しており標準以上の厚みを確保している。
耐震枠付き玄関ドア
玄関ドアとドア枠の間にクリアランス(隙間)を設け、枠が変形してもドアが開けられる耐震枠付玄関ドアを採用。強い地震が起こり、玄関に多少の歪みが生じても開閉でき、室内からの脱出口を確保できる。
扉アンダーカット
すべての建具ドアの下は、床とのすき間を設けたアンダーカット仕様。クリーンな空気が住戸内全体に効率良く行き渡らせるため。
キッチンの基本
システムキッチンはオーソドックスな I 字型がもっとも使用しやすい。また、寸法は2.4m以上で使いやすい。通路幅は内寸で80cm以上はほしいが、少し狭いタイプもある。タイプによっては冷蔵庫と食器棚を一列に並べて配置できない。浄水器とディスポーザーは標準装備。コンロはIHを採用。
トイレ・バス・洗面
トイレは便器と前面の戸や壁との間隔が55cm以下のタイプがある。バスルームは全戸1418(1.4m×1.8m)以上を採用し広い。洗面台も幅1.2m以上でゆったりしている。
リビングの広さ
住居専有面積の25%以上は必要。長方形が使いやすい。タイプによっては25%以下の住戸もある。
洋室の広さ
主寝室として使用するならば、7帖以上は必要。タイプによっては6帖しかない住戸もある。
オール電化
IHクッキングヒーターは、火を使う中華料理や炒め物には向いていない。また、使用できる鍋にも注意が必要。給湯器スペース(夜間湯蓄タンク)がやや大きめ。シャワーの湯圧が少し低いなどと感じる場合がある。電気式床暖房は、ガスに較べて経済的という話もある。
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