ゾフィー緑地公園 明祥館の評価

ゾフィー緑地公園 明祥館 ロゴ
大阪 マンションの評価(新築・分譲) ベランダ&バルコニーをパラダイスに! 2007年4月 UPDATE
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ゾフィー緑地公園 明祥館

ゾフィー緑地公園 明祥館は、北大阪急行緑地公園駅から西北方向に、服部緑地の中を通る道路に沿って20分前後歩いた所に建設されるマンションです。マンションの立地するエリアは豊中市西泉丘土地区画整理事業施工済みの地区で、近所には、当サイトでも評価をおこなったジオ緑地公園ブライトヒルズもあります。また、少し北西方向に行くと、アリストクオーレ緑地公園もあります。この辺一体は結構マンションが集積したエリアのようです。駅からは少し距離があるため、北大阪急行桃山台駅から阪急バスに乗り、当マンションから北東に徒歩で3分ほどのバス停(ジオ緑地住宅前)で降りるほうが現実的なようです。
土地区画整理事業のエリアは、少し小高い丘になっており、その西の端に当マンションは建つため、西側の道路からは見上げるような高台にそびえたっているかのようにみえます。そのため、眺望は結構いいかもしれません。ただ、この法面がくずれないかと少し怖いです。東側は空地になっており何かが将来建つかも知れません。また、南側はゲートボール場です。
マンションの周辺には、日常の買物などができるような店舗は今のところほとんどないため、緑地公園駅桃山台駅まで足を伸ばす必要があります。西側の道路には、関西では珍しいナチュラルローソン服部緑地北店があります。

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マンションの評価を、より明確に判断できるようにレーダーチャートを使ってグラフ化してみます。

新築マンション「ゾフィー緑地公園 明祥館」のレーダーチャート


グラフは、評価が満点でないと、どこかが欠けて彩色部分の面積が小さくなっていきます。
よって、どの評価に問題があるのかがすぐに判断できます。



ゾフィー緑地公園 明祥館レーダーチャートでは、立地前面街路条件交通利便性がやや低い評価になりました。前面街路条件はやや勾配があることや街路樹がないことがマイナス評価となり、交通利便性では、最寄駅がやや遠いことや、商業施設が徒歩圏内にない点がマイナス評価となりました。逆に、環境条件行政的条件は、ほとんど満点の評価になりました。
建物は、エクステリア・外観、エントランスや共用施設についてはどの項目も標準的でプラス評価になる項目が少なく、やや低めの評価になりました。住戸内の設備・性能は、廊下と洋室がゆったりしている点や、眺望が悪くない点以外は標準的な評価になりました。特に、収納率がどのプランも低く、マイナスの評価になってしまいました。

なお、グラフ上での表現と評価項目との関係は以下のとおりです。
       立地評価−1 → (前面街路条件
       立地評価−2 → (交通利便性
       立地評価−3 → (環境条件
       立地評価−4 → (行政的条件

       建物評価−1 → (エクステリア・外観
       建物評価−2 → (玄関・廊下
       建物評価−3 → (設備・性能

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8 ゾフィー緑地公園 明祥館のレーダーチャート F
7 ゾフィー緑地公園 明祥館の基本情報 F
6 ゾフィー緑地公園 明祥館の販売情報 F
5 ゾフィー緑地公園 明祥館の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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ゾフィー緑地公園 明祥館の基本情報

基本情報は、事業主や、敷地や建物の規模についての基本的な情報をまとめたもので、主観はまったく入っておらず100%客観的な情報です。

           <ゾフィー緑地公園 明祥館の基礎情報>

項   目 情  報
所在地 豊中市西泉丘3‐179、180
敷地面積 3,558.49u
建築面積(建ぺい率)※ 954.52u(26.82%)
延床面積(容積率)※ 4,515.89u(126.90%)
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上9階建
総戸数 40戸
間取り 4LDK
住居占有面積 100.12〜105.75u
駐車場 台数及び料金 40台(機械式39台/平面1台) 4,000〜9,000円/月
自転車置場 80台(ラック式) 200円/月
バイク置場 6台(ミニバイク)  500円/月
トランクルーム
事業主(売主) 椛謌黹vロパレス
販売代理店(提携)
設計・監理(総合企画) エム・アイ・エー設計
施工 叶X組
管理会社 轄繼}ハウジングサポート
竣工予定 2007年9月下旬
連絡先 0120-634-511
ホームページアドレス www.propalace.co.jp/html/bukken/zoffy_ryokuti2/

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8 ゾフィー緑地公園 明祥館のレーダーチャート F
7 ゾフィー緑地公園 明祥館の基本情報 F
6 ゾフィー緑地公園 明祥館の販売情報 F
5 ゾフィー緑地公園 明祥館の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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ゾフィー緑地公園 明祥館の販売情報

販売情報は、今回販売される戸数や価格及びスケジュール等についての情報を客観的にまとめたものです。よって、この情報も主観はまったく入っていません。

             <ゾフィー緑地公園 明祥館の販売情報>

項   目 説 明
入居予定 2007年10月下旬
販売開始予定 販売終了
モデルルーム公開予定 閉鎖
販売方法 完売
分譲戸数(今回) 0戸
販売価格(税込) 4LDK 3,960万円(100.71u)〜5,580万円(105.75u)
住居占有面積 100.12〜105.75u
バルコニー面積 15.54〜39.29u
ルーフバルコニー面積 41.97・47.04u
ポーチ面積
アルコーブ面積※ 2.32〜3.00u
管理費(月額) 9,510〜10,040円/月
修繕積立金(月額) 4,000〜4,230円/月
修繕積立金(一時金) 348,400〜368,000円

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8 ゾフィー緑地公園 明祥館のレーダーチャート F
7 ゾフィー緑地公園 明祥館の基本情報 F
6 ゾフィー緑地公園 明祥館の販売情報 F
5 ゾフィー緑地公園 明祥館の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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ゾフィー緑地公園 明祥館の評価情報


立地評価−1  <マンション敷地の前面に接する街路条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
道路の幅員 6.7m 12m以上
 6m〜12m
 4m〜6m
 4m未満
+2
+1

−1
歩道の有無 片側 両・片側
なし
 0
−1
街路の配置
(整然で行き止まりがない)
曲がってる 計画的で整然
無秩序・行き止まり

−1
街路樹の有無 なし ある
ない
+1
構造(勾配) 少しある 平坦・なだらか
急坂

−1
車両通行規制
(一方通行や中央分離帯等)
規制なし なし
ある

−1
通行量(車の出入りが簡単) 少ない 少ない
多い

−1
スコアー計 ±0



 立地評価−2  <マンションの利便性を表わす交通接近条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
最寄り駅(駅の規模) 北大阪急行緑地公園 特急が停車
急行が停車
普通しか停車
+1

−1
最寄り駅までの距離 徒歩で17分 徒歩圏内
徒歩圏外
+1
バス停までの距離 阪急バス桃山台行き
バス停まで徒歩2分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
市役所・支所までの距離 桃山台市民
サービスコーナーまで1.3km
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
小学校までの距離 徒歩で
市立東泉丘小まで9分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
郵便局までの距離 徒歩で
東泉丘郵便局
まで6分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
金融機関までの距離 徒歩で
三菱東京UFJ銀行
ATMまで16分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
百貨店までの距離 千里中央
阪急百貨店
まで4.2km
車10分圏内
車10分圏外
+1
大型店舗までの距離 阪急オアシス
まで1.3km
車10分圏内
車10分圏外
+1
商店街までの距離 桜塚商店街まで2.1km 徒歩圏内
徒歩圏外
+1
コンビニエンスストアー
までの距離
徒歩で
ナチュラルローソン
まで2分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
防災施設までの距離
(消防署、避難地等)
徒歩で市立十七中
(一時避難所)
まで4分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
医療施設までの距離 翠明会千里山病院
まで1.2km
車10分圏内
車10分圏外
+1
文化施設までの距離 市立東豊中図書館
まで1.4km
車10分圏内
車10分圏外
+1
スポーツ・交流施設
までの距離
服部緑地陸上競技場
まで0.6km
車10分圏内
車10分圏外
+1
公園(都市計画)
までの距離
徒歩で
服部緑地公園まで5分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
インターチェンジ
までの距離
吹田ICまで6.5km 車10分圏内
車10分圏外
+1
幹線道路までの距離 新御堂筋(423号)
まで1.2km
車10分圏内
車10分圏外

−1
スコアー計 +8


 立地評価−3   <マンション周辺の環境条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
住宅地の種別※
(街並み、用途混在度)
新興住宅地
土地区画事業
閑静な住宅地
普通の住宅地
商業施設が混在
工業施設が混在
+1


−1
商業地の種別※
(高層、低層、併用低層商業地域)
商業地ではないので
評価なし
高層商業地
低層商業地
併用低層商業地
+1

−1
工場・倉庫の量 周辺には工場・倉庫は
見当たらない
少ない〜普通
多い

−1
未利用地の量 東側に空地 少ない〜普通
多い

−1
建物の疎密度
(立て込み度合)
建てこんでいない 疎〜普通

−1
交通量(自動車) 少ない 少ない〜普通
多い

−1
火葬場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
ゴミ焼却場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
し尿処理場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
ガスタンクとの接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
その他嫌悪施設との接近性(墓地・畜舎・変電所・高圧線等)※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
日照の状況 日照を遮るものない 良い〜普通
悪い

−1
騒音・振動の状況 ない 良い〜普通
悪い

−1
眺望・景観の状況 高台 良い〜普通
悪い

−1
スコアー計 −1


 立地評価−4 <マンションが立地するエリアの行政的条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
用途地域(都市計画) 第1種中高層住居専用地域 住居・商業系・外
工業系

−1
防火地域(都市計画) 指定なし 地域外
地域内

−1
地滑り・土石流・危険地域指定 宅地造成工事規制区域
法22条指定区域
地域外
地域内

−1
スコアー計 ±0

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8 ゾフィー緑地公園 明祥館のレーダーチャート F
7 ゾフィー緑地公園 明祥館の基本情報 F
6 ゾフィー緑地公園 明祥館の販売情報 F
5 ゾフィー緑地公園 明祥館の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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 建物評価−1  <エクステリア・外観>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
外観デザイン(建物) 個性的なスタイル 良い
普通
悪い
+1

−1
ファサードデザイン
(正面入り口)
標準的
良い
普通
悪い
+1

−1
ガーデン・緑地のデザイン 標準的 良い
普通
悪い
+1

−1
植栽の量と質 標準的 良い
普通
悪い
+1

−1
周辺との調和 調和している 良い
普通
悪い
+1

−1
駐車場(追加項目) 機械式 平置式
自走式
機械式・80%以下
+1

−1
スコアー計 +1


 建物評価−2  <共有エントランス・廊下>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
デザイン(エントランス) 標準的 良い
普通
悪い
+1

−1
広さ及び設備 少し狭い 良い
普通
悪い
+1

−1
セキュリティ 大阪ガス
セキュリティサービス
考慮
無考慮

−1
エレベーターの配置 1基(40戸/基、
各フロアー2〜6戸/基)
良い・普通
悪い

−1
廊下の配置 標準的 良い・普通
悪い

−1
バリアフリー 標準的 考慮
無考慮

−1
スコアー計 −1


 建物評価−3   <住戸内の設備・性能>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
玄関・ポーチ・アルコーブの広さ アルコープ
2.32〜3.00u
良い
普通
悪い
+1

−1
廊下・照明 廊下幅が内寸88cm以上 良い
普通
悪い
+1

−1
キッチン設備 少し狭いプランあり 良い
普通
悪い
+1

−1
トイレ・バスルーム・洗面設備 スライドシャワーでは
ない
良い
普通
悪い
+1

−1
リビングルーム 専有面積の24〜28% 良い
普通
悪い
+1

−1
洋室 主寝室7帖以上の
部屋がある
良い
普通
悪い
+1

−1
遮音性(追加項目)
(床・天井・壁の構造)
標準的 良い
普通
悪い
+1

−1
収納(納戸・クローゼット・押入) 専有面積の5〜6%と
少し狭い
良い
普通
悪い
+1

−1
バリアフリー 標準的 考慮
無考慮

−1
日照・方位・風通し 西・南向き 良い
普通
悪い
+1

−1
バルコニーの広さと安全性 標準的な広さ 良い
普通
悪い
+1

−1
眺望※ 東〜南側に高い建物なし 良い
普通
悪い
+1

−1
ペット※ OK 評価なし
スコアー計 +2


 その他評価   <付帯施設>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
ゲストルーム なし 評価なし
展望ラウンジや商業施設 なし 評価なし
情報通信基盤
(インターネット等)
eo光ネット 評価なし
その他 オール電化 評価なし
スコアー計



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2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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建設現場(2007/3)


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ゾフィー緑地公園 明祥館ではすべてが自走式で使い易い。自走式のパーキングは道路側からはやや威圧感がある。また、確保されている駐車台数は全戸数の100%と多い。因みに、自転車は200%で十分な台数といえる。バイク置場は、全戸数の15%で多い。
前面道路
平成18年
相続税路線価/0.8
=181千円/u
平成18年
固定資産税路線価/0.7

=176千円/u
(公示価格ベースであるが、おおよその地価水準がわかる)
北大阪急行緑地公園駅
北大阪急行桃山台駅
桃山台市民
サービスセンター
(桃山台アザール内)
市立東泉丘小学校
東泉丘郵便局
千里中央
阪急百貨店
緑地公園駅前の
阪急オアシス
桜塚商店街
ナチュラルローソン
翠明会千里山病院
服部緑地公園
近くの公園
北側道路からの進入口
東側の
既存マンションと空地
東側のゲートボール場
防犯センサー
ドアを閉めたままでONにすると警戒状態となり、この状態でドアが開けば警報音が鳴り出します。停止するにはスイッチをOFFにしなければならず、不用意にドアを開けられ、侵入されることを防ぎます。(マグネットセンサー設置箇所は、タイプにより異なる)
耐震枠付玄関ドア
地震時には、建物の揺れにともなって玄関ドア部分も変形します。その結果、ドアの角が枠に接触し、ドアが開かなくなる場合があります。このような事態を回避するため、ドア枠には、変形によるドアとの接触抵抗を軽減し、枠とドアの間に適度なクリアランス(隙間)を確保した耐震枠付玄関ドアを採用。
外壁・戸境壁の構造
外壁のコンクリート厚は150〜180mmで標準的。また、戸境壁も180mmで標準的な厚み。どちらもダブル配筋。戸境壁はコンクリート面にビニールクロスを直貼りしている。
ボンドスラブ工法
床スラブの中に空洞部分を設け、軽量化して強度を上げる。梁の出にくいすっきりした天井空間。しかし、版振動を完全に抑えることはできない。ボイドスラブ工法が摘要された床は250〜300mmの厚さを確保しており標準以上。
自動着床機能付
エレベーター
エレベーター乗降中の地震は揺れだけでなく停電も伴い、長時間閉じ込められる可能性があります。エレベーターに搭載されたセンサーが揺れを感知し、自動的に最寄階に着床し、ドアを開放する機能をもつ。
オール電化
IHクッキングヒーター、電気温水器、電気浴室暖房換気乾燥機、電気床暖房。
IHクッキングヒーターは中華料理や炒め物には難。また、鍋を選ぶ。電気温水器は夜間蓄湯タンクにスペースをとる。
キッチンの基本
システムキッチンはオーソドックスな I 字型がもっとも使用しやすい。また、寸法は2.7mと広い。通路幅は内寸で78cm程度のプランもある。冷蔵庫と食器棚が並べて置けないタイプがある。
トイレ・バス・洗面
トイレは便器と前面の戸や壁との間隔が55cm以上ある。バスルームは1620(1.6m×2.0m)と広い。シャワーフックはスライド式でわない。洗面台は幅1.5mあり広い。鏡は3面鏡ではないため、鏡の裏側には収納スペースがない。そのかわりガラスカウンターが付いている。
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