パークコート高槻の評価

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中古マンション 大阪 ベランダ&バルコニーをパラダイスに! 2007年7月 UPDATE
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パークコート高槻

パークコート高槻は、JR高槻駅から徒歩で10分程度北西方向に行ったところに位置し、JT日本たばこ産業活纓テ総合研究所の隣に建設されるマンションです。近くには、このサイトでも評価した、プラウドシティ高槻ステージアBrillia高槻緑が丘があります。JTのバイオ研究施設については、周辺住民の反対を押し切っての強行建設、建設後の情報公開訴訟、有害物質垂れ流し事件等々、様々な問題があったようです。(詳細はこちらのサイトで確認できます)
マンションの東側及び南側は公園になっており、一見、公園の中にマンションがあるようにも見えます。西側には日本たばこ産業のアパートが3棟建っています。いつ何に建て替えられるかは予想できません。現状においては、駅から近く、前面道路の街路樹も美しく、公園の緑地に囲まれた立地は何の問題もなくすばらしい環境に見えます。将来も引き続きこの環境が保たれんことを祈るばかりです。
JR高槻駅からマンションへは、アクトモールやアクトアモーレ、芥川商店街等の多くの商業施設を通ることで、買物をしながら帰途につける点が非常に便利です。
それにしても、ちょっと販売価格は高すぎるように思われます。バイオ施設の隣であることの危険性などをもっと認識すべきではないでしょうか。

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マンションの評価を、より明確に判断できるようにレーダーチャートを使ってグラフ化してみます。

新築マンション「パークコート高槻」のレーダーチャート


グラフは、評価が満点でないと、どこかが欠けて彩色部分の面積が小さくなっていきます。
よって、どの評価に問題があるのかがすぐに判断できます。


パークコート高槻レーダーチャートは、立地評価ではどの項目もほぼ満点に近い評価になりました。中でも交通利便性行政的条件は満点で、JR高槻駅徒歩圏で必要な利便施設も揃っている点が高い評価になりました。また、環境条件については、JTのバイオ研究所を嫌悪施設としてマイナス評価にしましたが、他にマイナス要素はみつかりません。
建物の評価については、どの評価も標準的なものになりました。エクステリア・外観については、個性的で重厚な点はプラス評価になりますが、機械式駐車場などがマイナス評価になりました。エントランス・廊下はどれも標準的ですが、戸数の割りにエレベーター台数が多く各フロアーで2〜3戸で1基使用できる点は高級仕様といえます。住戸内の設備・性能については、トイレ・バスの仕様、洋室が広い、二重天井・二重床などがプラス評価になりました。

なお、グラフ上での表現と評価項目との関係は以下のとおりです。
       立地評価−1 → (前面街路条件
       立地評価−2 → (交通利便性
       立地評価−3 → (環境条件
       立地評価−4 → (行政的条件

       建物評価−1 → (エクステリア・外観
       建物評価−2 → (玄関・廊下
       建物評価−3 → (設備・性能

 お勧めのルームプランはこちらへ

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8 パークコート高槻のレーダーチャート F
7 パークコート高槻の基本情報 F
6 パークコート高槻の販売情報 F
5 パークコート高槻の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
1 ↑このページのトップへ移動↑ B


パークコート高槻の基本情報

基本情報は、事業主や、敷地や建物の規模についての基本的な情報をまとめたもので、主観はまったく入っておらず100%客観的な情報です。

           <パークコート高槻の基礎情報>

項   目 情  報
所在地 高槻市紫町35-21
敷地面積 1,500.00u
建築面積(建ぺい率)※ 660.71u(44.05%)
延床面積(容積率)※ 3,651.65u(243.44%)
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上7階建
総戸数 34戸
間取り 3LDK・4LDK
住居占有面積 76.20〜94.56u
駐車場 台数及び料金 26台(機械式25台/平面分譲1台/来客用1台)
9,500〜14,000円/月
自転車置場 64台  100・200円/月
バイク置場 4台   1,000円/月
トランクルーム
事業主(売主) 三井不動産レジデンシャル
販売代理店(提携)
設計・監理(総合企画) 潟^ウン設計
施工 褐F谷組
管理会社 三井不動産住宅サービス関西
竣工予定 2007年9月下旬
連絡先 0120-321-552
ホームページアドレス http://www.31sumai.com/yahoo/A6411/

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8 パークコート高槻のレーダーチャート F
7 パークコート高槻の基本情報 F
6 パークコート高槻の販売情報 F
5 パークコート高槻の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
1 ↑このページのトップへ移動↑ B

パークコート高槻の販売情報

販売情報は、今回販売される戸数や価格及びスケジュール等についての情報を客観的にまとめたものです。よって、この情報も主観はまったく入っていません。

             <パークコート高槻の販売情報>

項   目 説 明
入居予定 2007年9月下旬
販売開始予定 2007年5月
モデルルーム公開予定 2007年5月25日
販売方法 先着順(最新情報はトップページ
分譲戸数(今回) 3戸(最新情報はトップページ
販売価格(税込) 3LDK 4,530万円(76.20u)〜
4LDK 〜6,390万円(94.56u)
住居占有面積 76.20〜94.56u
バルコニー面積 9.10〜12.35u
ルーフバルコニー面積
ポーチ面積
アルコーブ面積※
管理費(月額) 18600・23000円/月
修繕積立金(月額) 7620・9460円/月
修繕積立金(一時金) 313000・388000円

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8 パークコート高槻のレーダーチャート F
7 パークコート高槻の基本情報 F
6 パークコート高槻の販売情報 F
5 パークコート高槻の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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パークコート高槻の評価情報


立地評価−1  <マンション敷地の前面に接する街路条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
道路の幅員 約10m 12m以上
 6m〜12m
 4m〜6m
 4m未満
+2
+1

−1
歩道の有無 両側 両・片側
なし
 0
−1
街路の配置
(整然で行き止まりがない)
計画的 計画的で整然
無秩序・行き止まり

−1
街路樹の有無 あり ある
ない
+1
構造(勾配) ない 平坦・なだらか
急坂

−1
車両通行規制
(一方通行や中央分離帯等)
規制なし なし
ある

−1
通行量(車の出入りが簡単) 少ない 少ない
多い

−1
スコアー計 +2



 立地評価−2  <マンションの利便性を表わす交通接近条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
最寄り駅(駅の規模) JR高槻駅 特急が停車
急行が停車
普通しか停車
+1

−1
最寄り駅までの距離 徒歩で11分 徒歩圏内
徒歩圏外
+1
バス停までの距離 徒歩3分 徒歩圏内
徒歩圏外

−1
市役所・支所までの距離 JR高槻駅前行政
サービスコーナー
まで徒歩12分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
小学校までの距離 徒歩で
市立芥川小まで6分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
郵便局までの距離 徒歩で
高槻真上郵便局
まで4分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
金融機関までの距離 三菱東京UFJ、
三井住友銀行
まで徒歩11分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
百貨店までの距離 高槻西武百貨店
まで0.8km
車10分圏内
車10分圏外
+1
大型店舗までの距離 アクトアモーレ
まで0.7km
車10分圏内
車10分圏外
+1
商店街までの距離 芥川商店街
まで徒歩7分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
コンビニエンスストアー
までの距離
徒歩で
サンクスまで3分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
防災施設までの距離
(消防署、避難地等)
市立芥川小(避難所)
まで徒歩6分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
医療施設までの距離 三島救急医療センター
まで0.8km
車10分圏内
車10分圏外
+1
文化施設までの距離 市立天神山図書館
まで0.9km
車10分圏内
車10分圏外
+1
スポーツ・交流施設
までの距離
高槻郡家グラウンド
まで0.8km
車10分圏内
車10分圏外
+1
公園(都市計画)
までの距離
徒歩で
紫町公園まで1分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
インターチェンジ
までの距離
茨木ICまで5.9km 車10分圏内
車10分圏外
+1
幹線道路までの距離 国道171号
まで0.7km
車10分圏内
車10分圏外

−1
スコアー計 +14


 立地評価−3   <マンション周辺の環境条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
住宅地の種別※
(街並み、用途混在度)
周辺一戸建て住宅
及びアパート
閑静な住宅地
普通の住宅地
商業施設が混在
工業施設が混在
+1


−1
商業地の種別※
(高層、低層、併用低層商業地域)
商業地ではないので
評価なし
高層商業地
低層商業地
併用低層商業地
+1

−1
工場・倉庫の量 少ない 少ない〜普通
多い

−1
未利用地の量 少ない 少ない〜普通
多い

−1
建物の疎密度
(立て込み度合)
建てこんでいない 疎〜普通

−1
交通量(自動車) 少ない 少ない〜普通
多い

−1
火葬場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
ゴミ焼却場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
し尿処理場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
ガスタンクとの接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
その他嫌悪施設との接近性(墓地・畜舎・変電所・高圧線等)※ JT医薬総合研究所 100m圏外
100m圏内

−1
日照の状況 西側にアパート 良い〜普通
悪い

−1
騒音・振動の状況 ない 良い〜普通
悪い

−1
眺望・景観の状況 普通 良い〜普通
悪い

−1
スコアー計 −1


 立地評価−4 <マンションが立地するエリアの行政的条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
用途地域(都市計画) 第1種住居地域 住居・商業系・外
工業系

−1
防火地域(都市計画) 指定なし 地域外
地域内

−1
地滑り・土石流・危険地域指定 指定なし 地域外
地域内

−1
スコアー計 ±0

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8 パークコート高槻のレーダーチャート F
7 パークコート高槻の基本情報 F
6 パークコート高槻の販売情報 F
5 パークコート高槻の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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 建物評価−1  <エクステリア・外観>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
外観デザイン(建物) 外壁のデザイン
特徴的
良い
普通
悪い
+1

−1
ファサードデザイン
(正面入り口)
重厚な雰囲気 良い
普通
悪い
+1

−1
ガーデン・緑地のデザイン 一般的 良い
普通
悪い
+1

−1
植栽の量と質 一般的 良い
普通
悪い
+1

−1
周辺との調和 周辺の環境に寄与 良い
普通
悪い
+1

−1
駐車場(追加項目) 機械式で
全住戸数の80%以下
平置式
自走式
機械式・80%以下
+1

−1
スコアー計 +2


 建物評価−2  <共有エントランス・廊下>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
デザイン(エントランス) 一般的 良い
普通
悪い
+1

−1
広さ及び設備 やや狭い 良い
普通
悪い
+1

−1
セキュリティ ALSOK−MP 考慮
無考慮

−1
エレベーターの配置 2基(17戸/基)
各フロアー2〜3戸で
1基利用
良い・普通
悪い

−1
廊下の配置 内廊下 良い・普通
悪い

−1
バリアフリー 標準的 考慮
無考慮

−1
スコアー計 ±0


 建物評価−3   <住戸内の設備・性能>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
玄関・ポーチ・アルコーブの広さ 表示なし 良い
普通
悪い
+1

−1
廊下・照明 廊下幅が
内寸83cm以上
良い
普通
悪い
+1

−1
キッチン設備 システムキッチン
2.6m以上
通路幅80cm以上
良い
普通
悪い
+1

−1
トイレ・バスルーム・洗面設備 トイレ広い
バスは1418以上、
洗面台は1.2m以上ある
良い
普通
悪い
+1

−1
リビングルーム 専有面積の24〜27% 良い
普通
悪い
+1

−1
洋室 主寝室7帖以上の
部屋がある
良い
普通
悪い
+1

−1
遮音性(追加項目)
(床・天井・壁の構造)
外壁厚16cm以上
戸境壁厚20cm以上
二重天井・床、複層ガラス
良い
普通
悪い
+1

−1
収納(納戸・クローゼット・押入) 専有面積の5〜8% 良い
普通
悪い
+1

−1
バリアフリー バルコニーとリビングルームも段差なし 考慮
無考慮

−1
日照・方位・風通し 2方向公園 良い
普通
悪い
+1

−1
バルコニーの広さと安全性 やや狭い 良い
普通
悪い
+1

−1
眺望※ 普通 良い
普通
悪い
+1

−1
ペット※ 不明 評価なし
スコアー計 +4

<お勧めのルームプラン>
推奨できるプランを1つピックアップしました。

 ●Dタイプ 南東向き (3LDK 80.72u)
   ・センターイン方式で、パブリックエリアとプライベートエリアを分離。
   ・リビングダイニングは、専有面積の26%で約12.8帖ある。
   ・主寝室として7帖の洋間があり、シングルベットを2つ置ける。
   ・収納率は専有面積の8%ある。
    2つの洋室のクローゼットに加え、和室の押入れ。
    廊下の物入れと、約2.2帖の納戸がある。
   ・廊下は、内寸95cmあり、車椅子もOK。
   ・キッチンでは、システムキッチン幅2.6m、
    通路幅は80cm以上で広い。食器棚と冷蔵庫を並べて置ける。
   ・浴室は1618(1.6m×1.8m)と比較的広い。
   洗面台は幅140cmと広い。
   ・トイレの便器先端と扉や壁との距離は65cmあり十分な広さ。

 その他評価   <付帯施設>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
共用のルーム なし 評価なし
展望ラウンジや商業施設 なし 評価なし
情報通信基盤
(インターネット等)
光ファイバー 評価なし
その他 なし 評価なし
スコアー計



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8 パークコート高槻のレーダーチャート F
7 パークコート高槻の基本情報 F
6 パークコート高槻の販売情報 F
5 パークコート高槻の評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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建設現場(2007/06)


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駐車場の種類と数
駐車場は平置き式が最も利用しやすく、機械式は出し入れに手間がかかる。
パークコート高槻ではほとんどが機械式で使い難い。また、確保されている駐車台数は全戸数の76%でやや少ない。因みに、自転車は188%で標準的。バイク(ミニバイク)置場は、全戸数の12%で標準的。
前面道路
平成18年
相続税路線価/0.8
=163千円/u
平成18年
固定資産税路線価/0.7

=130千円/u
(公示価格ベースであるが、おおよその地価水準がわかる)
西側の道路
JR高槻駅(西口)
高槻市立芥川小学校
高槻真上郵便局
JR高槻駅前の銀行
JR高槻駅前の百貨店
アクトアモーレ
芥川商店街
サンクス
三島救急医療センター
紫町公園
日本たばこ産業
医療総合研究所
JTのアパート
南側の道路
24時間セキュリティ
システムALSOK‐MP
エントランスなどの共用スペースに防犯カメラを設置し、警備室にて記録する。不審者などに遭遇した場合、所定の位置に設置した非常ボタンを押すと、該当するカメラの映像と音声がALSOK綜合警備保障のガードセンターに送信される。ガードセンターより現地に向けて声を発信し、不審者への威嚇もできるほか、状況により警備員の出動指示と共に110番、119番通報もできるシステム。
防犯マグネットセンサー
の設置
面格子を設置している窓及び、4階以上のバルコニー・サービススペースに面していない窓を除く全ての窓と玄関ドアに防犯マグネットセンサーを設置している。窓やドアが開けられると警報音で知らせ、警備会社にも自動で通報される。
パッシブセンサーと
熱感知器
各住戸内には、人の動きを検知するパッシブセンサーと、火災を検知する熱感知器が標準装備される。
耐震ドア枠
玄関ドア枠が地震などにより変形した場合に備えて、ドアと枠の間に十分なスペースを確保した耐震ドア枠を採用。ドアが枠に接触して閉じ込められることがないよう、万一の際の脱出をスムーズにする。
壁・床・天井の構造
外壁の厚さは、160〜200mmで、戸境壁の厚みは200mmと標準的です。戸境壁はコンクリートにクロスを直貼りしており遮音性が高い。また、間仕切り壁のプラスターボードは、居室と水まわりが隣接する部分には両面で計4枚貼りとし、居室側1枚を上階スラブまで立ち上げている。また、居室と居室が隣接する場合も両面で計4枚貼りとし、大きい居室側1枚をスラブまで立ち上げており、居室間の遮音性にも配慮している。そして、将来のリフォームに備えて二重床・二重天井を採用し、床下は給排水管、天井裏は電気配線などの敷設に使用することでメンテナンスやリフォームへの対応が容易になる。床はクッションゴム付の支持脚、吸音材を施した二重構造。また、外壁や戸境壁、床はすべてダブル配筋を採用。
複層ガラス
すべての開口部には断熱性に優れた複層ガラスを採用している。2枚のガラスの間に乾燥した空気層を設けることより、室外の温度が室内に伝わりにくく、室内の温度は室外に逃がさない効果を発揮します。結露の発生を防止し、効率のよい冷暖房を実現する。また、1階住戸は、ガラスの間に中間膜(特殊フィルム)をはさんだ、網入りガラスよりも割れにくい構造の防犯複層ガラス(面格子・化粧格子設置窓を除く)を設置している。
キッチンの基本
システムキッチンはオーソドックスな I 字型がもっとも使用しやすいが、L字型のプランもある。また、寸法は2.6m以上あり広い。通路幅は内寸で80cm以上あり広い。冷蔵庫と食器棚が並べて置けないプランあり。浄水器、食器洗い乾燥機、ディスポーザーが標準装備。 
トイレ・バス・洗面
トイレは便器と前面の戸や壁との間隔が55cm以上あり広い。バスルームは1418(1.4m×1.8m)型以上が採用されている。シャワーフックはスライド式で便利。洗面台は幅1.2m以上ありゆったりしている。浴室にはミストサウナ機能付の浴室暖房乾燥機がついている。
リビングの広さ
住居専有面積の25%以上は必要。長方形が使いやすい。やや狭いプランもある。あらかじめ天井に埋め込まれたカセットエアコンが標準装備。
洋室の広さ
主寝室として使用するならば、7帖以上は必要。どの居室も7帖以上ある。
収納率
収納率は、住居専有面積の7%以上は必要だが、やや少ないプランもある。
バルコニーと
リビングルームの段差
リビング・ダイニングとバルコニー間には立上りのない形状のサッシを採用することで、段差を解消している。
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