セレッソコート高槻ゼファーの評価

セレッソコート高槻ゼファー ロゴ
大阪 マンションの評価(新築・分譲) ベランダ&バルコニーをパラダイスに! 2008年4月 UPDATE
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セレッソコート高槻ゼファー

セレッソコート高槻ゼファーは、JR高槻駅及び阪急高槻市駅から徒歩で10分以内の場所に建設されるマンションです。周辺には、このサイトでも評価した、プラウドシティ高槻ステージアパークコート高槻や、セレッソコート高槻上本町プラネ高槻ガーデンライフBrillia高槻などがあります。当マンションは国道171号に接しており、便利さの反面、道路の騒音や排気ガス(交差点付近)の影響もかなりあるものと思われます。国道171号を北側に横断すると直ぐに高槻市役所や中央図書館などがあります。さらに阪急電車の高架を潜り、北に直進すると、直ぐに松坂屋(百貨店)があり、JR高槻駅へと到達します。マンションの直ぐ東隣には、へばりつくように既存の10階建てマンションが建っていますが、東側の角部屋(Cタイプ)の東向きの窓以外にはたいした影響はないと思われます。また、同じくマンションの東側には、かなり老朽化した平屋の人家が東側道路に面して3棟ほどあり、いつ何に建て換るか予想できません。さらに、南側には、4階建ての社宅が3棟あり、これも将来的にはどうなるかわかりません。
日常の買物は、近くのスーパーマーケットで済ますこともできるし、JR高槻駅阪急高槻駅周辺までいけば商店街やデパートもあり何の不便もないでしょう。

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マンションの評価を、より明確に判断できるようにレーダーチャートを使ってグラフ化してみます。

新築マンション「セレッソコート高槻ゼファー」のレーダーチャート


グラフは、評価が満点でないと、どこかが欠けて彩色部分の面積が小さくなっていきます。
よって、どの評価に問題があるのかがすぐに判断できます。


セレッソコート高槻ゼファーレーダーチャートは、立地評価では前面街路条件は満点に近く、交通利便性は満点の評価になりました。交通利便性は、2wayで徒歩10分圏内の最寄駅や、ほとんどの利便施設が徒歩圏内にあることが評価を満点にしました。前面街路は国道171号で、このあたりは市役所も近いこともあり、街路樹などの都市整備が行き届いていることもあり満点に近い評価になりました。しかし、反面、国道の交通量や騒音は環境条件評価を少し下げてしまいました。
建物の評価については、共用部分の玄関・廊下は満点に近い評価になりましたが、建物の外観は個性的なんですが、敷地が小さいため緑も少なく、機械式駐車場などがマイナス評価になりました。住戸内の設備・性能については、ポーチや廊下がゆったりしている点や、リビングルームがやや広めである点、現在のところバルコニーからの眺望がいい点がプラス評価になりましたが、逆に、収納率が低い点はマイナス評価になりました。

なお、グラフ上での表現と評価項目との関係は以下のとおりです。
       立地評価−1 → (前面街路条件
       立地評価−2 → (交通利便性
       立地評価−3 → (環境条件
       立地評価−4 → (行政的条件

       建物評価−1 → (エクステリア・外観
       建物評価−2 → (玄関・廊下
       建物評価−3 → (設備・性能

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8 セレッソコート高槻ゼファーのレーダーチャート F
7 セレッソコート高槻ゼファーの基本情報 F
6 セレッソコート高槻ゼファーの販売情報 F
5 セレッソコート高槻ゼファーの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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セレッソコート高槻ゼファーの基本情報

基本情報は、事業主や、敷地や建物の規模についての基本的な情報をまとめたもので、主観はまったく入っておらず100%客観的な情報です。

           <セレッソコート高槻ゼファーの基礎情報>

項   目 情  報
所在地 高槻市城西町557-2
敷地面積 1,033.63u
建築面積(建ぺい率)※ 335.78u(32.49%)
延床面積(容積率)※ 3,081.64u(298.14%)
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上13階建
総戸数 37戸
間取り 3LDK
住居占有面積 64.79〜75.04u
駐車場 台数及び料金 26台(機械式23台/平面分譲3台)
8,000〜11,000円/月
自転車置場 74台  100円/月
バイク置場 13台(ミニバイク12台) 500・1,000円/月
トランクルーム
事業主(売主) 鰍ウくら不動産
販売代理店(提携)
設計・監理(総合企画) 潟[ファー
施工 潟[ファー(総合請負)/若築建設梶i施工) 
管理会社 釜Q速管理
竣工予定 2008年1月中旬
連絡先 0120-233-720
ホームページアドレス http://www.cerezocourt.jp/bukken/residence37/

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8 セレッソコート高槻ゼファーのレーダーチャート F
7 セレッソコート高槻ゼファーの基本情報 F
6 セレッソコート高槻ゼファーの販売情報 F
5 セレッソコート高槻ゼファーの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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セレッソコート高槻ゼファーの販売情報

販売情報は、今回販売される戸数や価格及びスケジュール等についての情報を客観的にまとめたものです。よって、この情報も主観はまったく入っていません。

             <セレッソコート高槻ゼファーの販売情報>

項   目 説 明
入居予定 2008年3月下旬
販売開始予定 2007年5月
モデルルーム公開予定 閉鎖
販売方法 2008年3月完売
分譲戸数(今回) (最新情報はトップページ
販売価格(税込) 3LDK 3,090万円(64.79u)〜3,730万円(75.04u)
住居占有面積 64.79〜75.04u
バルコニー面積 11.05〜16.61u
ルーフバルコニー面積 16.66u(テラス)
ポーチ面積 5.40〜7.29u
アルコーブ面積※
管理費(月額) 9,620〜10,970円/月
修繕積立金(月額) 3,950〜4,580円/月
修繕積立金(一時金) 298,000〜345,200円

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8 セレッソコート高槻ゼファーのレーダーチャート F
7 セレッソコート高槻ゼファーの基本情報 F
6 セレッソコート高槻ゼファーの販売情報 F
5 セレッソコート高槻ゼファーの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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セレッソコート高槻ゼファーの評価情報


立地評価−1  <マンション敷地の前面に接する街路条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
道路の幅員 約12m以上 12m以上
 6m〜12m
 4m〜6m
 4m未満
+2
+1

−1
歩道の有無 両側 両・片側
なし
 0
−1
街路の配置
(整然で行き止まりがない)
計画的 計画的で整然
無秩序・行き止まり

−1
街路樹の有無 あり ある
ない
+1
構造(勾配) ない 平坦・なだらか
急坂

−1
車両通行規制
(一方通行や中央分離帯等)
規制なし なし
ある

−1
通行量(車の出入りが簡単) 多い 少ない
多い

−1
スコアー計 +2



 立地評価−2  <マンションの利便性を表わす交通接近条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
最寄り駅(駅の規模) JR高槻駅及び
阪急高槻市駅
特急が停車
急行が停車
普通しか停車
+1

−1
最寄り駅までの距離 どちらの駅にも
徒歩で9分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
バス停までの距離 徒歩2分 徒歩圏内
徒歩圏外

−1
市役所・支所までの距離 市役所
まで徒歩2分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
小学校までの距離 徒歩で
市立桃園小まで2分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
郵便局までの距離 徒歩で
高槻城北郵便局
まで4分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
金融機関までの距離 三菱東京UFJ、三井住友
みずほ、りそな銀行
まで徒歩9分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
百貨店までの距離 松坂屋高槻店
まで0.8km
車10分圏内
車10分圏外
+1
大型店舗までの距離 ライフ
まで0.3km
車10分圏内
車10分圏外
+1
商店街までの距離 高槻センター街
まで徒歩7分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
コンビニエンスストアー
までの距離
徒歩で
セブンイレブン
まで3分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
防災施設までの距離
(消防署、避難地等)
市立桃園小(避難所)
まで徒歩2分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
医療施設までの距離 健栄会三康病院
まで0.3km
車10分圏内
車10分圏外
+1
文化施設までの距離 市立中央図書館
まで0.2km
車10分圏内
車10分圏外
+1
スポーツ・交流施設
までの距離
コナミスポーツクラブ高槻
まで0.8km
車10分圏内
車10分圏外
+1
公園(都市計画)
までの距離
徒歩で
城跡公園まで5分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
インターチェンジ
までの距離
茨木ICまで6.2km 車10分圏内
車10分圏外
+1
幹線道路までの距離 国道171号
に接する
車10分圏内
車10分圏外

−1
スコアー計 +14


 立地評価−3   <マンション周辺の環境条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
住宅地の種別※
(街並み、用途混在度)
住宅地ではないので
評価なし
閑静な住宅地
普通の住宅地
商業施設が混在
工業施設が混在
+1


−1
商業地の種別※
(高層、低層、併用低層商業地域)
事務所やマンション 高層商業地
低層商業地
併用低層商業地
+1

−1
工場・倉庫の量 少ない 少ない〜普通
多い

−1
未利用地の量 西側に老朽化した人家 少ない〜普通
多い

−1
建物の疎密度
(立て込み度合)
東側に既存マンション 疎〜普通

−1
交通量(自動車) 多い(国道171号) 少ない〜普通
多い

−1
火葬場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
ゴミ焼却場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
し尿処理場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
ガスタンクとの接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
その他嫌悪施設との接近性(墓地・畜舎・変電所・高圧線等)※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
日照の状況 すべて南向き 良い〜普通
悪い

−1
騒音・振動の状況 国道171号 良い〜普通
悪い

−1
眺望・景観の状況 良い 良い〜普通
悪い

−1
スコアー計 −3


 立地評価−4 <マンションが立地するエリアの行政的条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
用途地域(都市計画) 近隣商業地域(国道沿い)・第二種住居地域 住居・商業系・外
工業系

−1
防火地域(都市計画) 準防火地域(国道沿い) 地域外
地域内

−1
地滑り・土石流・危険地域指定 指定なし 地域外
地域内

−1
スコアー計 −1

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8 セレッソコート高槻ゼファーのレーダーチャート F
7 セレッソコート高槻ゼファーの基本情報 F
6 セレッソコート高槻ゼファーの販売情報 F
5 セレッソコート高槻ゼファーの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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 建物評価−1  <エクステリア・外観>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
外観デザイン(建物) 特徴的な外観 良い
普通
悪い
+1

−1
ファサードデザイン
(正面入り口)
シンプル 良い
普通
悪い
+1

−1
ガーデン・緑地のデザイン 一般的 良い
普通
悪い
+1

−1
植栽の量と質 一般的 良い
普通
悪い
+1

−1
周辺との調和 周辺の環境に寄与 良い
普通
悪い
+1

−1
駐車場(追加項目) 機械式で
全住戸数の80%以下
平置式
自走式
機械式・80%以下
+1

−1
スコアー計 +1


 建物評価−2  <共有エントランス・廊下>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
デザイン(エントランス) ライトコート 良い
普通
悪い
+1

−1
広さ及び設備 やや狭い 良い
普通
悪い
+1

−1
セキュリティ 大阪ガス
セキュリティサービス
考慮
無考慮

−1
エレベーターの配置 1基(37戸/基)
各フロアー3戸で
1基利用
良い・普通
悪い

−1
廊下の配置 良い 良い・普通
悪い

−1
バリアフリー 標準的 考慮
無考慮

−1
スコアー計 +1


 建物評価−3   <住戸内の設備・性能>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
玄関・ポーチ・アルコーブの広さ ポーチ5.40〜7.29u 良い
普通
悪い
+1

−1
廊下・照明 廊下幅が
内寸85cm以上
良い
普通
悪い
+1

−1
キッチン設備 システムキッチン
2.4m以上
通路幅75cm以上
良い
普通
悪い
+1

−1
トイレ・バスルーム・洗面設備 トイレやや狭いプランあり
バスは1317以上、
洗面台は0.9m以上ある
良い
普通
悪い
+1

−1
リビングルーム 専有面積の26〜30% 良い
普通
悪い
+1

−1
洋室 主寝室6帖以上の
部屋がある
良い
普通
悪い
+1

−1
遮音性(追加項目)
(床・天井・壁の構造)
外壁厚15cm以上
戸境壁厚25cm以上
床スラブ厚20cm
良い
普通
悪い
+1

−1
収納(納戸・クローゼット・押入) 専有面積の4〜5% 良い
普通
悪い
+1

−1
バリアフリー 標準的 考慮
無考慮

−1
日照・方位・風通し 全て南向きだが
東側直ぐマンション
良い
普通
悪い
+1

−1
バルコニーの広さと安全性 標準的 良い
普通
悪い
+1

−1
眺望※ 現在のところ良い 良い
普通
悪い
+1

−1
ペット※ OK 評価なし
スコアー計 +3


 その他評価   <付帯施設>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
共用のルーム なし 評価なし
展望ラウンジや商業施設 なし 評価なし
情報通信基盤
(インターネット等)
光ファイバー 評価なし
その他 なし 評価なし
スコアー計

 

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8 セレッソコート高槻ゼファーのレーダーチャート F
7 セレッソコート高槻ゼファーの基本情報 F
6 セレッソコート高槻ゼファーの販売情報 F
5 セレッソコート高槻ゼファーの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
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建設現場(2007/06)


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駐車場の種類と数
駐車場は平置き式が最も利用しやすく、機械式は出し入れに手間がかかる。
セレッソコート高槻ゼファーではほとんどが機械式で使い難い。また、確保されている駐車台数は全戸数の70%でやや少ない。因みに、自転車は200%で多い。バイク(ミニバイク)置場は、全戸数の35%で多い。
前面道路
平成18年
相続税路線価/0.8
=225千円/u
平成18年
固定資産税路線価/0.7

=227千円/u
(公示価格ベースであるが、おおよその地価水準がわかる)
東側の道路
JR高槻駅と
阪急高槻市駅
高槻市役所
高槻市立桃園小学校
高槻城北郵便局
阪急高槻市駅前の銀行
JR高槻駅前の百貨店
高槻センター街
東側の
既存マンションと人家
南側の社宅
東側の道路にある
葬祭場
西側の道路
大阪ガス
セキュリティサービス
共用エリア、各住戸内で火災・ガス漏れなどの万一の事態を24時間・365日体制で見守るセキュリティシステム。非常時には管理室やコントロールセンターに自動通報する。
マグネットセンサー設置
住戸内の玄関ドアと窓(一部除く)に、マグネットセンサーを設置し、異常を感知するとインターホンから警報を発っすると同時にコントロールセンターへ通報する。
耐震枠付玄関ドア
万一の地震で建物に歪みが生じても、玄関ドアを開けて避難できるようにドアとドア枠の間にスペースを設けた耐震枠付の玄関ドアを採用している。
壁・床・天井の構造
外壁の厚さは、150〜180mmで一般的。戸境壁の厚みは250mmと標準以上。戸境壁はコンクリートにクロスを直貼りしており遮音性が高い。床スラブの厚みは、200mmで一般的。また、外壁や戸境壁、床はすべてダブル配筋を採用。
地震対応型エレベーター
地震の揺れを感知すると、最寄階に自動停止してドアを開く地震時管制運転装置付エレベーターを採用。また、停電の場合も予備電源で最寄階に停止しドアを開く停電時自動着床装置付。
キッチンの基本
システムキッチンはオーソドックスな I 字型がもっとも使用しやすい。また、寸法は2.4m以上あり広い。通路幅は内寸で75cm以上あり標準的。冷蔵庫と食器棚が並べて置ける。浄水器、食器洗い乾燥機が標準装備。
トイレ・バス・洗面
トイレは便器と前面の戸や壁との間隔が55cm以上必要だが、やや狭いタイプあり。バスルームは1317(1.3m×1.7m)型が採用されているプランもあり少し狭い。シャワーフックはスライド式で便利。洗面台は幅0.9mを採用しているプランもあるが、1mは必要。3面鏡ではなく1面鏡を採用。浴室には浴室暖房乾燥機がついている。
リビングの広さ
どのプランも住居専有面積の25%以上ある。長方形が使いやすい。
洋室の広さ
主寝室として使用するならば、7帖以上は必要。6帖しかないプランもある。
収納率
収納率は、住居専有面積の7%以上は必要だが、どのプランもやや少ない。
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