ウェリス吹田豊津シティハウスの評価

ウェリス吹田豊津シティハウス ロゴ
中古マンション 大阪 ベランダ&バルコニーをパラダイスに! 2008年8月 UPDATE
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ウェリス吹田豊津シティハウス

ウェリス吹田豊津シティハウスは、阪急千里線豊津駅から南に糸田川に沿って5分程度歩いたところに建設されるマンションです。近隣には他に2つのマンション建設計画(ひとつは、ステイツグラン吹田垂水町)が同時進行しているようです。また、既にこのサイトでも評価したフローラ吹田山手コスモ吹田片山公園豊津駅の東側にあり、少し離れていますがJR片山アパート跡地の一部にプラウド吹田片山坂が竣工しています。
このマンションは、NTTの寮の跡地に建設されますが、近隣にはNTT社宅、郵政公社宿舎、JR社宅などがありましたが、これらもほとんどが分譲マンションに建て換わりつつあるようです。周辺環境は、新築マンションや社宅、新興の一戸建て住宅などがあり、結構静かな雰囲気のする場所です。東側を天井川の糸田川が流れていますが、堤は緑化され住民の散歩道になっているようです。
近くには買物ができるような商業施設はありませんが、豊津駅までいけば日常品は大体揃いそうです。古い商店街もあり、小売店が点在しています。駅周辺は何時でも車が多いのが気になります。マンションから南西に徒歩で15分程度足を伸ばせば地下鉄御堂筋線江坂駅周辺の商業施設を利用することもできます。

なお、ザ・ライオンズ豊中中桜塚のマンション評価ランキングは、マンション評価ランキング/分類/分析 Utopian Mansion Blog: 評価結果のまとめのページで確認できます。


   

マンションの評価を、より明確に判断できるようにレーダーチャートを使ってグラフ化してみます。

新築マンション「ウェリス吹田豊津シティハウス」のレーダーチャート


グラフは、評価が満点でないと、どこかが欠けて彩色部分の面積が小さくなっていきます。
よって、どの評価に問題があるのかがすぐに判断できます。


ウェリス吹田豊津シティハウスレーダーチャートは、立地評価ではどの項目も標準以上の評価になりました。特に交通利便性環境条件行政的条件は満点に近い評価になりました。
建物の評価については、エクステリア・外観については、特徴的なバルコニーの配置等が目を引きましたが、アプローチのデザインや緑化はいまいちといったところです。また、駐車場も機械式である点などがマイナス評価になりました。玄関・廊下についてはややゆったりしている点はプラスの評価になりました。住戸内の設備・性能については、廊下がゆったりしている点や、バルコニーが広い点はプラス評価になりましたが、逆に、どのプランも収納率が低い点がマイナス評価になりました。

なお、グラフ上での表現と評価項目との関係は以下のとおりです。
       立地評価−1 → (前面街路条件
       立地評価−2 → (交通利便性
       立地評価−3 → (環境条件
       立地評価−4 → (行政的条件

       建物評価−1 → (エクステリア・外観
       建物評価−2 → (玄関・廊下
       建物評価−3 → (設備・性能

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8 ウェリス吹田豊津シティハウスのレーダーチャート F
7 ウェリス吹田豊津シティハウスの基本情報 F
6 ウェリス吹田豊津シティハウスの販売情報 F
5 ウェリス吹田豊津シティハウスの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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ウェリス吹田豊津シティハウスの基本情報

基本情報は、事業主や、敷地や建物の規模についての基本的な情報をまとめたもので、主観はまったく入っておらず100%客観的な情報です。

           <ウェリス吹田豊津シティハウスの基礎情報>

項   目 情  報
所在地 吹田市垂水町2-635-3
敷地面積 2,955.72u
建築面積(建ぺい率)※ 1,166.71u(39.47%)
延床面積(容積率)※ 6,523.77u(220.72%)
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上11階建
総戸数 72戸
間取り 3LDK〜4LDK
住居占有面積 66.76〜94.30u
駐車場 台数及び料金 74台(機械式3段66台、平面式6台、来客2台)
8,000〜15,000円/月
自転車置場 72区画144台 300円/月
バイク置場 7台(ミニバイク)
1,000円/月
トランクルーム
事業主(売主) エヌ・ティ・ティ都市開発梶^住友不動産
販売代理店(提携) 住友不動産販売
設計・監理(総合企画) 劾TTファシリティーズ一級建築事務所
施工 大鉄工業
管理会社 NTT都市開発西日本BS
竣工予定 2008年3月中旬
連絡先 0120-65-1042
ホームページアドレス http://www.w72c.com/

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8 ウェリス吹田豊津シティハウスのレーダーチャート F
7 ウェリス吹田豊津シティハウスの基本情報 F
6 ウェリス吹田豊津シティハウスの販売情報 F
5 ウェリス吹田豊津シティハウスの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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ウェリス吹田豊津シティハウスの販売情報

販売情報は、今回販売される戸数や価格及びスケジュール等についての情報を客観的にまとめたものです。よって、この情報も主観はまったく入っていません。

             <ウェリス吹田豊津シティハウスの販売情報>

項   目 説 明
入居予定 2008年3月下旬
販売開始予定 2007年7月
モデルルーム公開予定 閉鎖
販売方法 完売(2008年5月)
分譲戸数(今回)
販売価格(税込) 3LDK 3,120万円(66.76u)〜
4LDK 〜4,390万円(85.87u)
住居占有面積 66.76 〜 85.87u
バルコニー面積 15.57〜25.23u
ルーフバルコニー面積 34.72〜54.45u
ポーチ面積
アルコーブ面積※ 3.06〜8.31u
管理費(月額) 6,550〜8,430円/月
修繕積立金(月額) 5,170〜6,650円/月
修繕積立金(一時金) 259,000〜333,000円

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8 ウェリス吹田豊津シティハウスのレーダーチャート F
7 ウェリス吹田豊津シティハウスの基本情報 F
6 ウェリス吹田豊津シティハウスの販売情報 F
5 ウェリス吹田豊津シティハウスの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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ウェリス吹田豊津シティハウスの評価情報


立地評価−1  <マンション敷地の前面に接する街路条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
道路の幅員 7.4m 12m以上
 6m〜12m
 4m〜6m
 4m未満
+2
+1

−1
歩道の有無 片側 両・片側
なし
 0
−1
街路の配置
(整然で行き止まりがない)
整然 計画的で整然
無秩序・行き止まり

−1
街路樹の有無 土手の緑化 ある
ない
+1
構造(勾配) 勾配ない 平坦・なだらか
急坂

−1
車両通行規制
(一方通行や中央分離帯等)
規制なし なし
ある

−1
通行量(車の出入りが簡単) 少ない 少ない
多い

−1
スコアー計 +1



 立地評価−2  <マンションの利便性を表わす交通接近条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
最寄り駅(駅の規模) 阪急千里線豊津駅央 特急が停車
急行が停車
普通しか停車
+1

−1
最寄り駅までの距離 徒歩4分 徒歩圏内
徒歩圏外
+1
バス停までの距離 徒歩2分 徒歩圏内
徒歩圏外

−1
市役所・支所までの距離 吹田市役所
まで徒歩12分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
小学校までの距離 徒歩で
市立豊津第1小
まで9分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
郵便局までの距離 徒歩で
吹田垂水局
まで4分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
金融機関までの距離 りそな銀行
まで徒歩4分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
百貨店までの距離 千里阪急百貨店
まで7km
車10分圏内
車10分圏外
+1
大型店舗までの距離 ライフまで0.5km 車10分圏内
車10分圏外
+1
商店街までの距離 豊津商店街
まで徒歩5分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
コンビニエンスストアー
までの距離
徒歩で
ファミマまで4分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
防災施設までの距離
(消防署、避難地等)
豊津第2小(避難所)
まで徒歩6分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
医療施設までの距離 大和病院
まで0.5km
車10分圏内
車10分圏外
+1
文化施設までの距離 市立中央図書館
まで1km
車10分圏内
車10分圏外
+1
スポーツ・交流施設
までの距離
市立体育館・プール
まで0.8km
車10分圏内
車10分圏外
+1
公園(都市計画)
までの距離
吹田東遊園
まで徒歩3分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
インターチェンジ
までの距離
豊中ICまで4km 車10分圏内
車10分圏外
+1
幹線道路までの距離 内環状線479号
まで1km
車10分圏内
車10分圏外

−1
スコアー計 +11


 立地評価−3   <マンション周辺の環境条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
住宅地の種別※
(街並み、用途混在度)
マンション・社宅 閑静な住宅地
普通の住宅地
商業施設が混在
工業施設が混在
+1


−1
商業地の種別※
(高層、低層、併用低層商業地域)
高層商業地
低層商業地
併用低層商業地
+1

−1
工場・倉庫の量 少ない 少ない〜普通
多い

−1
未利用地の量 ない 少ない〜普通
多い

−1
建物の疎密度
(立て込み度合)
建てこんでいない 疎〜普通

−1
交通量(自動車) 多くない 少ない〜普通
多い

−1
火葬場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
ゴミ焼却場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
し尿処理場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
ガスタンクとの接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
その他嫌悪施設との接近性(墓地・畜舎・変電所・高圧線等)※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
日照の状況 普通 良い〜普通
悪い

−1
騒音・振動の状況 静か 良い〜普通
悪い

−1
眺望・景観の状況 普通 良い〜普通
悪い

−1
スコアー計 ±0


 立地評価−4 <マンションが立地するエリアの行政的条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
用途地域(都市計画) 第1種中高層住居専用地域 住居・商業系・外
工業系

−1
防火地域(都市計画) 指定外 地域外
地域内

−1
地滑り・土石流・危険地域指定 指定なし 地域外
地域内

−1
スコアー計 ±0

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8 ウェリス吹田豊津シティハウスのレーダーチャート F
7 ウェリス吹田豊津シティハウスの基本情報 F
6 ウェリス吹田豊津シティハウスの販売情報 F
5 ウェリス吹田豊津シティハウスの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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 建物評価−1  <エクステリア・外観>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
外観デザイン(建物) 交互に出幅を変化させた
バルコニーライン
が特徴的
良い
普通
悪い
+1

−1
ファサードデザイン
(正面入り口)
一般的 良い
普通
悪い
+1

−1
ガーデン・緑地のデザイン 一般的 良い
普通
悪い
+1

−1
植栽の量と質 標準的 良い
普通
悪い
+1

−1
周辺との調和 周囲に寄与 良い
普通
悪い
+1

−1
駐車場(追加項目) 機械式 平置式
自走式
機械式・80%以下
+1

−1
スコアー計 +1


 建物評価−2  <共有エントランス・廊下>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
デザイン(エントランス) 特徴ない 良い
普通
悪い
+1

−1
広さ及び設備 広い 良い
普通
悪い
+1

−1
セキュリティ アイルス 考慮
無考慮

−1
エレベーターの配置 1基(72戸/基) 良い・普通
悪い

−1
廊下の配置 標準的 良い・普通
悪い

−1
バリアフリー 標準的 考慮
無考慮

−1
スコアー計 ±0


 建物評価−3   <住戸内の設備・性能>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
玄関・ポーチ・アルコーブの広さ アルコープ
3.06〜8.31u
良い
普通
悪い
+1

−1
廊下・照明 廊下幅が
内寸85cm以上
良い
普通
悪い
+1

−1
キッチン設備 システムキッチン
2.4m以上
通路幅78cm以上
良い
普通
悪い
+1

−1
トイレ・バスルーム・洗面設備 トイレ狭いプランあり
バスは1418以上、
洗面台は1m以上ある
良い
普通
悪い
+1

−1
リビングルーム 専有面積の21〜30% 良い
普通
悪い
+1

−1
洋室 主寝室6帖以上の
部屋がある
良い
普通
悪い
+1

−1
遮音性(追加項目)
(床・天井・壁の構造)
外壁18cm以上
戸境壁18cm以上
スラブ床26cm
良い
普通
悪い
+1

−1
収納(納戸・クローゼット・押入) 専有面積の4〜5% 良い
普通
悪い
+1

−1
バリアフリー 手摺用下地補強 考慮
無考慮

−1
日照・方位・風通し 普通 良い
普通
悪い
+1

−1
バルコニーの広さと安全性 広い 良い
普通
悪い
+1

−1
眺望※ 普通
(南側4階建てアパート)
良い
普通
悪い
+1

−1
ペット※ 不明 評価なし
スコアー計 +1


 その他評価   <付帯施設>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
共用のルーム 多目的室 評価なし
展望ラウンジや商業施設 評価なし
情報通信基盤
(インターネット等)
スカパー!光 評価なし
その他 評価なし
スコアー計



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8 ウェリス吹田豊津シティハウスのレーダーチャート F
7 ウェリス吹田豊津シティハウスの基本情報 F
6 ウェリス吹田豊津シティハウスの販売情報 F
5 ウェリス吹田豊津シティハウスの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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建設現場(2007/11)


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駐車場は平置き式が最も利用しやすく、機械式は出し入れに手間がかかる。
ウェリス吹田豊津シティハウスではほとんどが3段の機械式で、住戸数の100%を確保している。因みに、自転車は住戸数の200%を確保しており多い。バイク置場は、全戸数の10%で標準的。
前面道路
平成18年
相続税路線価/0.8
=194千円/u
平成19年
固定資産税路線価/0.7

=194千円/u
(公示価格ベースであるが、おおよその地価水準がわかる)
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西側道路
南側道路
阪急千里線
豊津駅
垂水町2丁目バス停
吹田市役所
吹田垂水郵便局
豊津駅前の銀行
ライフ
豊津商店街
豊津駅前のコンビニ
吹田東遊園
南側のNTT社宅と
郵政公社宿舎
ホームセキュリティ
アイルス
住戸内での不審な侵入や火災などの異常事態をセンサーが感知して、コントロールセンターに通報し、警備員が出動して対応する。また、同時にあらかじめ登録済みの住人の携帯電話やパソコンにも通知される。
エレベーター安全装置
運転中に、地震管制装置が地震の初期微動(P波)または主要動(S波)を感知すると、最寄階に速やかに停止させる。また、停電した際には停電時自動着床装置により、最寄階に自動停止し、さらに、天井の停電灯が瞬時に点灯し、インターホンで、外部との連絡を可能にする。
耐震ドア枠
万一の地震時に、玄関扉の枠が歪んでも、枠と扉の間に設けた隙間によって扉の開放を容易にできるように配慮した耐震ドア枠を採用。
防火水槽
万一の火災に備えて、消防隊の迅速な消火活動をバックアップするために、地下に40トンの水を貯めることができる防火水槽を設置している。
ダブルアウトフレーム設計
柱と大梁を住戸の外側にずらすことで部屋内の出っ張りがなくなる。バルコニー側だけでなく、玄関側も室外にずらすダブルアウトフレーム。
ボイドスラブ工法
床スラブの中に空洞部分を設け、軽量化して強度を上げている。また、小梁の梁型が天井に現れず、すっきりとした居住空間を実現できる。
天井高
天井高を最大2.48mを確保。天井高を2.5m程度確保するためには、各階の階高を3m近くにする必要があり、一般的には建築費がアップする。
壁・床・天井の構造
外壁の厚さは180〜300mmと一般的。一部ALC(軽量気泡コンクリートパネル)約100mmを使用している。ALC板は、軽量で、耐震性・耐火性に優れた素材ではあるが、水分には弱い。
戸境壁は、厚さ180mm及び200mmと一般的。コンクリート面にビニールクロスを直貼りすることで遮音性を確保している。部屋の間仕切りは厚さ約9.5mmのプラスターボード貼とし、居室(LD・洋間・和室)が直接トイレと接する場合は、遮音に配慮し、片側のプラスターボードを二重貼りにしている。
キッチンの基本
システムキッチンはオーソドックスな I 字型がもっとも使用しやすい。寸法は2.4m以上を採用。通路幅は内寸で78cm以上ある。冷蔵庫と食器棚が並べて置ける。浄水器、食器洗い機が標準装備。
トイレ・バス・洗面
トイレは便器と前面の戸や壁との間隔が55cm以上は必要だが狭いプランあり。バスルームは1418(1.4m×1.8m)型以上が採用されている。シャワーフックはスライド式で便利。洗面台は幅1.1m以上ある。浴室には浴室暖房乾燥機がついている。
手摺・下地補強
バスルームに手すりを設置。また、将来的に手すりを設置できるように、玄関、廊下等の壁に、手すり用下地を施している。
リビングの広さ
住居専有面積の25%以上は必要。長方形が使いやすい。やや狭いプランもある。ガス床暖房が標準装備。
洋室の広さ
主寝室として使用するならば、7帖以上は必要。6帖しかないプランがある。
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収納率は、住居専有面積の7%以上は必要だが、どのプランも4〜5%程度しかなくやや少ない。
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