ザ・千里タワーの評価

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中古マンション 大阪 ベランダ&バルコニーをパラダイスに! 2007年11月 UPDATE
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ザ・千里タワー

ザ・千里タワーは、千里の中心、千里中央のど真ん中に建設される高層(50階建て)マンションです。千里中央駅周辺の商業地域内にあるすべての利便施設を徒歩圏内で利用することができるとんでもなく利便性の高いマンションといえます。駅、デパート・大型食料品店、各種飲食店、図書館、市役所のサービス施設、銀行、郵便局等、すべてを徒歩圏内にもち、雨が降っても傘無しでこれらの施設を利用できるマンションです。しかも、大阪梅田などの都心部ではなく、周辺は郊外の緑豊かな千里の住宅地です。周辺には、このサイトでも評価しましたヴィークコート新千里西町新千里桜ヶ丘メゾンシティ千里中央アインスディーグラフォート千里中央新千里東町アーバンライフなどのマンションがありますが、どのマンションよりも駅に近く、より利便性が高く、とっても背の高いマンションです。このマンション建設計画は、府及び豊中市等が共同実施した千里中央地区再整備事業コンペにおいて、住友商事鰍中心とした企業グループが提案したプロポーザルが採用され実現したものです。このプランでは、ザ・千里タワー(ノースタワー)だけでなく、南側には豊中市千里文化センターコラボ(千里公民館、千里図書館、千里老人福祉センター、新千里出張所、バスターミナル等が入る)及び中高層マンション(サウスタワー)が、北側にはヤマダ電機、病院・有料老人ホーム等の建設が計画されています。
いいことずくめのザ・千里タワーですが、やや気になるのは、マンションの車の出入口が第2立体駐車場の出入口と同じ場所にあり、アクセス道路を共有しておりかつ袋小路のため東一方向にしか出られないということです。ここは込み合うと身動きがとれなくなる恐れがあります。それでなくとも、マンションの駐車場はタワー型のため車の出し入れにはかなりの時間を要すると思われますが、やっと車に乗れてもこの袋小路から脱出するのにまた時間がかかりそうです。もう一つは、新御堂筋の道路騒音の影響ですが、窓を閉め切っておけば問題はありません。なんといっても用途地域が商業地域ですので、ショッピングモール等の様々な雑踏の騒音はいかしかたありません。ただ、西側の部屋は締め切ると西日が結構暑いかもしれません。

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マンションの評価を、より明確に判断できるようにレーダーチャートを使ってグラフ化してみます。

新築マンション「ザ・千里タワー」のレーダーチャート


グラフは、評価が満点でないと、どこかが欠けて彩色部分の面積が小さくなっていきます。
よって、どの評価に問題があるのかがすぐに判断できます。


ザ・千里タワーレーダーチャートは、立地評価では前面街路条件評価がやや下がったものの、交通利便性環境条件評価はほぼ満点になりました。前面街路条件は、袋小路であることや街路樹がない点がマイナス評価になりました。行政的条件は、防火地域指定がマイナス評価となりました。
建物の評価については、エクステリア・外観については、建物外観に個性がない点や、駐車場がタワー式で出し入れに時間がかかる点がマイナス評価にになりましたが、ファサードのプレリュードピロティやブリーズガーデンはプラス評価です。エントランス・廊下は結構ゆったりしており豪華な感じがする点がプラス評価ですが、戸数の割りにエレベーター台数がやや少ない点はマイナス評価になりました。住戸内の設備・性能については、廊下がゆったりしている点や、二重床二重天井、日当りや眺望が良い点がプラス評価になりましたが、逆に、高層マンションのためバルコニーにスロップシンクがないことなどはマイナス評価になりました。

なお、グラフ上での表現と評価項目との関係は以下のとおりです。
       立地評価−1 → (前面街路条件
       立地評価−2 → (交通利便性
       立地評価−3 → (環境条件
       立地評価−4 → (行政的条件

       建物評価−1 → (エクステリア・外観
       建物評価−2 → (玄関・廊下
       建物評価−3 → (設備・性能

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8 ザ・千里タワーのレーダーチャート F
7 ザ・千里タワーの基本情報 F
6 ザ・千里タワーの販売情報 F
5 ザ・千里タワーの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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ザ・千里タワーの基本情報

基本情報は、事業主や、敷地や建物の規模についての基本的な情報をまとめたもので、主観はまったく入っておらず100%客観的な情報です。

           <ザ・千里タワーの基礎情報>

項   目 情  報
所在地 豊中市新千里東町1-2-1他
敷地面積 5,129.03u
建築面積(建ぺい率)※ 3,383.36u(65.96%)
延床面積(容積率)※ 55,420.18u(1,080.52%)
構造・規模 鉄筋コンクリート造(免震構造)
一部鉄骨造 地上50階建
総戸数 356戸
間取り 1LDK〜4LDK
住居占有面積 47.11〜162.53u
駐車場 台数及び料金 356台(タワーパーキング346台、平面式10台)
18,000〜28,000円/月
自転車置場 718台(平面式34台、スライドラック式684台)
200円/月
バイク置場 27台(ミニバイク15台)
1,500・2,500円/月
トランクルーム
事業主(売主) 住友商事梶^阪急不動産梶^オリックス不動産
販売代理店(提携) 住商建物
設計・監理(総合企画) 樺|中工務店
施工 樺|中工務店
管理会社 住商建物
竣工予定 2009年6月下旬
連絡先 0120-84-1551
ホームページアドレス http://www.the-senri.jp/

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8 ザ・千里タワーのレーダーチャート F
7 ザ・千里タワーの基本情報 F
6 ザ・千里タワーの販売情報 F
5 ザ・千里タワーの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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ザ・千里タワーの販売情報

販売情報は、今回販売される戸数や価格及びスケジュール等についての情報を客観的にまとめたものです。よって、この情報も主観はまったく入っていません。

             <ザ・千里タワーの販売情報>

項   目 説 明
入居予定 2009年7月下旬
販売開始予定 2007年8月
モデルルーム公開予定 2007年10月6日
販売方法 先着順(最新情報はトップページ
分譲戸数(今回) 55戸(最新情報はトップページ
販売価格(税込) 3,810(2LDK)〜9,480(4LDK)万円
住居占有面積 58.90〜112.42u
バルコニー面積 12.16〜21.09u
ルーフバルコニー面積
ポーチ面積
アルコーブ面積※
管理費(月額) 11,500〜21,900円/月
修繕積立金(月額) 5,900〜11,300円/月
修繕積立金(一時金) 246,000〜469,500円

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8 ザ・千里タワーのレーダーチャート F
7 ザ・千里タワーの基本情報 F
6 ザ・千里タワーの販売情報 F
5 ザ・千里タワーの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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ザ・千里タワーの評価情報


立地評価−1  <マンション敷地の前面に接する街路条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
道路の幅員 13m 12m以上
 6m〜12m
 4m〜6m
 4m未満
+2
+1

−1
歩道の有無 両側 両・片側
なし
 0
−1
街路の配置
(整然で行き止まりがない)
行止り・袋小路 計画的で整然
無秩序・行き止まり

−1
街路樹の有無 ない ある
ない
+1
構造(勾配) 勾配ない 平坦・なだらか
急坂

−1
車両通行規制
(一方通行や中央分離帯等)
規制なし なし
ある

−1
通行量(車の出入りが簡単) 建設後どうなるか不明 少ない
多い

−1
スコアー計 +1



 立地評価−2  <マンションの利便性を表わす交通接近条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
最寄り駅(駅の規模) 北大阪急行千里中央 特急が停車
急行が停車
普通しか停車
+1

−1
最寄り駅までの距離 徒歩1分 徒歩圏内
徒歩圏外
+1
バス停までの距離 徒歩1分 徒歩圏内
徒歩圏外

−1
市役所・支所までの距離 千里文化センター
まで徒歩1分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
小学校までの距離 徒歩で
市立東丘小まで10分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
郵便局までの距離 徒歩で
千里中央駅前局
まで1分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
金融機関までの距離 三菱東京UFJ、りそな、
みずほ、三井住友銀行
まで徒歩5分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
百貨店までの距離 阪急・大丸百貨店
まで0.1km
車10分圏内
車10分圏外
+1
大型店舗までの距離 ダイエー・セルシー
まで0.2km
車10分圏内
車10分圏外
+1
商店街までの距離 千中パル
まで徒歩1分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
コンビニエンスストアー
までの距離
徒歩で
ファミマまで1分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
防災施設までの距離
(消防署、避難地等)
千里文化センター
(避難収容施設)
まで徒歩1分
徒歩圏内
徒歩圏外

−1
医療施設までの距離 箕面市立病院
まで1.7km
車10分圏内
車10分圏外
+1
文化施設までの距離 市立千里図書館
まで0.1km
車10分圏内
車10分圏外
+1
スポーツ・交流施設
までの距離
市立千里体育館
まで1.0km
車10分圏内
車10分圏外
+1
公園(都市計画)
までの距離
千里東町公園
まで徒歩4分
徒歩圏内
徒歩圏外
+1
インターチェンジ
までの距離
中国道まで0.5km 車10分圏内
車10分圏外
+1
幹線道路までの距離 新御堂筋、中央環状線
まで0.2km
車10分圏内
車10分圏外

−1
スコアー計 +14


 立地評価−3   <マンション周辺の環境条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
住宅地の種別※
(街並み、用途混在度)
住宅地域ではない 閑静な住宅地
普通の住宅地
商業施設が混在
工業施設が混在
+1


−1
商業地の種別※
(高層、低層、併用低層商業地域)
駅前商業地 高層商業地
低層商業地
併用低層商業地
+1

−1
工場・倉庫の量 少ない 少ない〜普通
多い

−1
未利用地の量 ない 少ない〜普通
多い

−1
建物の疎密度
(立て込み度合)
建てこんでいない 疎〜普通

−1
交通量(自動車) 将来的には不確定 少ない〜普通
多い

−1
火葬場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
ゴミ焼却場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
し尿処理場との接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
ガスタンクとの接近性※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
その他嫌悪施設との接近性(墓地・畜舎・変電所・高圧線等)※ ない 100m圏外
100m圏内

−1
日照の状況 良い 良い〜普通
悪い

−1
騒音・振動の状況 新御堂筋の騒音 良い〜普通
悪い

−1
眺望・景観の状況 良い 良い〜普通
悪い

−1
スコアー計 ±0


 立地評価−4 <マンションが立地するエリアの行政的条件>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
用途地域(都市計画) 商業地域・千里中央地区地区計画区域内(東A地区) 住居・商業系・外
工業系

−1
防火地域(都市計画) 防火地域 地域外
地域内

−1
地滑り・土石流・危険地域指定 指定なし 地域外
地域内

−1
スコアー計 −1

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8 ザ・千里タワーのレーダーチャート F
7 ザ・千里タワーの基本情報 F
6 ザ・千里タワーの販売情報 F
5 ザ・千里タワーの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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 建物評価−1  <エクステリア・外観>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
外観デザイン(建物) 一般的なタワー 良い
普通
悪い
+1

−1
ファサードデザイン
(正面入り口)
プレリュードピロティ立派 良い
普通
悪い
+1

−1
ガーデン・緑地のデザイン ブリーズガーデン 良い
普通
悪い
+1

−1
植栽の量と質 標準的 良い
普通
悪い
+1

−1
周辺との調和 異常に高い 良い
普通
悪い
+1

−1
駐車場(追加項目) タワー方式 平置式
自走式
機械式・80%以下
+1

−1
スコアー計 +1


 建物評価−2  <共有エントランス・廊下>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
デザイン(エントランス) 豪華 良い
普通
悪い
+1

−1
広さ及び設備 広い 良い
普通
悪い
+1

−1
セキュリティ 24時間有人管理 考慮
無考慮

−1
エレベーターの配置 5基(71戸/基) 良い・普通
悪い

−1
廊下の配置 内廊下 良い・普通
悪い

−1
バリアフリー 標準的 考慮
無考慮

−1
スコアー計 +1


 建物評価−3   <住戸内の設備・性能>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
玄関・ポーチ・アルコーブの広さ なし 良い
普通
悪い
+1

−1
廊下・照明 廊下幅が
内寸85cm以上
良い
普通
悪い
+1

−1
キッチン設備 システムキッチン
2.1m以上
通路幅76cm以上
良い
普通
悪い
+1

−1
トイレ・バスルーム・洗面設備 トイレ狭いプランあり
バスは1317以上、
洗面台は1m以上ある
良い
普通
悪い
+1

−1
リビングルーム 専有面積の24〜37% 良い
普通
悪い
+1

−1
洋室 主寝室5.7帖以上の
部屋がある
良い
普通
悪い
+1

−1
遮音性(追加項目)
(床・天井・壁の構造)
外壁ALC板
戸境壁厚石膏ボード2重
二重床・二重天井
良い
普通
悪い
+1

−1
収納(納戸・クローゼット・押入) 専有面積の3〜7% 良い
普通
悪い
+1

−1
バリアフリー 手摺用下地 考慮
無考慮

−1
日照・方位・風通し 良い 良い
普通
悪い
+1

−1
バルコニーの広さと安全性 スロップシンクなし 良い
普通
悪い
+1

−1
眺望※ 良い 良い
普通
悪い
+1

−1
ペット※ 有料 評価なし
スコアー計 +3

<お勧めのルームプラン>
推奨できるプランを2つピックアップしました。

 ●H−65Bタイプ 西向き (2LDK 67.19u)
   ・リビングダイニングは、専有面積の31%で約12.7帖あり広い。
   ・主寝室として7帖の洋間があり、シングルベットを2つ置ける。
   ・収納率は専有面積の6%とやや少ない。2つの洋室の
    クロゼットとウォークインクロゼットに加え、玄関の
    シューズインクローク、キッチンのパントリー、リビングにある物入れ。
   ・廊下は、内寸90cmあり、車椅子もOK。
   ・キッチンでは、システムキッチン幅2.4m、通路幅は95cmで広い。
    食器棚と冷蔵庫を並べて置ける。
   ・浴室は1418(1.4m×1.8m)と標準的。洗面台は幅120cm
    と広い。
   ・トイレの便器先端と扉や壁との距離は72cmとゆったりしている。
   ・3室がバルコニーに面しており明るいが、西向きのため夏は暑いかも。

 ●M−125Aタイプ 南東角 (4LDK+納戸 124.27u)
   ・リビングダイニングは、専有面積の27%で約20.4帖と広い。
   ・主寝室として8帖以上の洋間が2つあり、シングルベットを2つ置ける。
   ・収納率は専有面積の7%ある。3つの洋室のクロゼットと
    ウォークインクロゼットに加え、和室の押入れ、2.5u以上ある納戸、
    キッチンや廊下の物入れ等がある。
   ・廊下は、内寸100cmあり、車椅子もOK。
   ・キッチンでは、システムキッチン幅3m、通路幅は80cmあり広い。
    食器棚と冷蔵庫を並べて置ける。
   ・浴室は1822(1.8m×2.2m)と広い。洗面台は幅180cm
    あり2ボウル型。
   ・トイレの便器先端と扉や壁との距離は90cmとゆったりしている。
   ・バルコニーは南側と東側にあり明るい。


 その他評価   <付帯施設>
評価アイテム 計測値及び確認事項   評価カテゴリー  スコアー
共用のルーム ホール・キッズルーム
ライブラリー
スタディルーム
ゲストルーム
評価なし
展望ラウンジや商業施設 サロン・カフェ
ミニショップ゚
評価なし
情報通信基盤
(インターネット等)
光ファイバー 評価なし
その他 評価なし
スコアー計



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5 ザ・千里タワーの評価情報 F
4  立地評価−1 (前面街路条件)  建物評価−1 (エクステリア・外観) F
3  立地評価−2 (交通利便性)  建物評価−2 (玄関・廊下) F
2  立地評価−3 (環境条件)  建物評価−3 (間取り・設備) F
1  立地評価−4 (行政的条件)  空 室 F
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建設現場(2007/11)


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ザ・千里タワーではほとんどがタワー式(4基)で、建物の31階までの一部を駐車場として使用している。そうすることで全戸数分の駐車場を確保している。車の出し入れには相当な時間を要するものと思われる。因みに、自転車は住戸数の200%を確保しており多い。自転車、バイク専用のエレベーターを完備している。バイク置場は、全戸数の8%でやや少ない。
前面道路
平成18年
相続税路線価/0.8
=294千円/u
平成19年
固定資産税路線価/0.7

=292千円/u
(公示価格ベースであるが、おおよその地価水準がわかる)
エントランス付近
北大阪急行及び
大阪モノレール
千里中央駅
千里中央バスターミナル
新千里文化センター
市立東丘小学校
千里中央駅前郵便局
セルシー内の銀行
阪急・大丸百貨店
セルシー&ダイエー
千中パル
箕面市立病院
新千里文化センター内に
入る市立千里図書館
千里東町公園
24時間有人管理
昼間はマンションの管理員が、夜間は、警備会社のガードマンが常駐して24時間の有人管理サービスをおこなう。さらに、駐車場やエレベーター等の共用設備の異常や、住戸内の火災・ガス漏れなどを検知し、迅速に対応を行う24時間機械監視システムを導入。
火災・ガス漏れ感知器
各住戸内の温度上昇を感知し、外部に警報を鳴らす。同時に緊急センター・管理室へ自動通報される。
ダブルチューブ架構
竹中工務店が開発したスーパーフレックスチューブの一形式。外周の柱と外壁を兼用した梁をつないで構成されるアウターチューブ(外側のチューブ)と、建物中央部・吹抜け廻りの鉄筋コンクリート造の壁で構成されるインナーチューブ(内側のチューブ)のダブルのチューブで構成される架構法。地震や風の力に耐える架構形式で、免震構造と組み合わせることでより強度を増す。また、自由度の高い架構で超高層建物を造り出すことにより、住戸内や共用部で様々なニーズに対応できる。
免震構造
耐震構造とは、柱・梁などの躯体そのものの強度を高めることで、文字通り地震に耐える構造。しかし、この構造では建物が地震の揺れをそのまま伝えてしまうため、上層階に上がるほど激しく揺れを起こす恐れがある。それに対し免震構造では、建物と地盤の間に免震装置を配置することで、地震の揺れを建物に伝わりにくくすることで、建物の横揺れを理論上3分の1から18%程度減少させることができる。1階床と基礎の間に、積層ゴムのアイソレーターと地震のエネルギーを吸収するダンパーを挟みこむ。工事コストは一般の建物に比べ3〜10%程度アップする。また、5〜10年ごとの定期検査、大きな揺れがあった場合の不定期検査等が必要。積層ゴムの耐用年数は60〜80年程度といわれている。修繕積立費にこれらのメンテナンス費用が織り込まれているかチェック必要。なお、もし免震装置を交換する必要が生じた場合には、建物全体をジャッキアップする大工事が予想される。
地震・火災時
管制機能付きエレベーター
地震には初期微動P波と、揺れの大きいS波があり、P波はS波に比べて伝わる速度が速いため、大きな揺れに先がけてやってくる。そこで、大きな揺れの数秒前にやってくる初期微動P波をセンサがキャッチして、エレベーターを最寄り階に停止させる。その後、到達した本震(P波)が小さい場合には、エレベーターを自動的に通常運転に戻す。火災が起こった場合は、エレベーターを避難階へ直行で着床させ、乗客の迅速な避難を促すと共に、乗客が閉じこめられるのを防ぎます。また、災害時のエレベーターの使用を禁止し、二次災害を防ぐ。停電などでエレベーターの中に人が閉じこめられた場合は、自動的にエレベーターの状態を確認したうえで、自己バッテリーですみやかに最寄り階へエレベーターを着床させる。
耐震ドア枠
玄関ドア枠が地震などにより変形した場合に備えて、ドアと枠の間に十分なスペースを確保した耐震ドア枠を採用。ドアが枠に接触して閉じ込められることがないよう、万一の際の脱出をスムーズにする。また、玄関ドアの吊り元室内側には、指づめ防止仕様を施してある。
壁・床・天井の構造
外壁にはALC(軽量気泡コンクリート)板を採用している。ALC板は、軽量で、耐震性・耐火性に優れた素材ではあるが、水分には弱いため、外側に外装塗材を施している。また、戸境壁は、遮音性能値TLD-57の乾式壁に石膏ボードを二重貼りすることで標準以上の遮音性を維持。床や天井とコンクリートスラブの間に空間を設ける二重床・二重天井構造を採用することで、上下階の住戸間で生活騒音の伝わりを軽減。配管や電気配線の取り替えなど、将来のメンテナンス対策にも対応している。コンクリートスラブはスパンコート合成床(詳細はディーグラフォート千里中央のページを参照)を採用。
アウトフレーム設計
及び逆梁工法
柱と大梁を住戸の外側にずらすことで部屋内の出っ張りがなくなる。また、サッシュの上部にある梁をバルコニーに設けることで、開口部に高さ約2.2mのハイサッシュを設置している。
複層ガラス
居室の窓はすべて、2枚のガラスの間に空気層を設けた複層ガラスを採用。複層ガラスは断熱性に優れているので、冬期も結露が発生しにくくなり、冷暖房機器の省エネルギーにも役立つ。
各階にゴミ置場
階住戸フロアに365日・24時間、いつでもゴミ出しできる「ゴミ置場」を設置しする予定。
キッチンの基本
システムキッチンはオーソドックスな I 字型がもっとも使用しやすい。寸法は2.4m以上。やや狭いプランあり。通路幅は内寸で85cm以上あり広い。冷蔵庫と食器棚が並べて置けないプランあり。浄水器、ディスポーザーが標準装備。
トイレ・バス・洗面
トイレは便器と前面の戸や壁との間隔が55cm以上は必要だが狭いプランあり。手洗いボールが標準でついている。バスルームは1317(1.3m×1.7m)型以上が採用されている。シャワーフックはスライド式で便利。洗面台は幅1.1m以上ある。浴室には浴室暖房乾燥機がついている。
手摺・下地補強
バスルームに手すりを設置。また、将来的に手すりを設置できるように、玄関、廊下等の壁に、手すり用下地を施している。
リビングの広さ
住居専有面積の25%以上は必要。長方形が使いやすい。やや狭いプランもある。床暖房ヌックが標準装備。
洋室の広さ
主寝室として使用するならば、7帖以上は必要。6帖以下のプランがある。
収納率
収納率は、住居専有面積の7%以上は必要だが、やや少ないプランもある。
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